民營企業取得不動產的目的主要在於自用或是投資，若因緣際會下所持有的不動產被政府指定為古蹟，則其使用目的與價值都會受到影響，連帶的也改變了其未來的使用方式。S公司以改建為商業辦公大樓為目的購得H市區之L不動產，卻因政府更迭而被指定為古蹟，以至於後來數十年都無法有效利用並且與地方政府纏訟多年，慶幸的是，新上任的政府釋出善意，願意協助業者修繕並加以活化利用，面對新的局面，企業應考慮本身營運獲利的股東權益、地方政府在市政建設的方向，以及周遭居民的生活利益等利害關係人的所關心的各項事務，並從中最得平衡，以求取三贏的結果會是國家社會的最大福祉。
本論文從學術理論出發，探討企業社會責任以及社會企業的經營概念，並以焦點訪談的方式，對產、官、學界進行深入對談，以了解古蹟本身的歷史價值，並由市政建設的規劃以及如何利用古蹟周邊整體環境去探討企業如何以CSR的角度去活化經營古蹟，並以台灣及日本等經營相關行業的廠商之經驗多方研究未來可能的運營方式，以做為未來企業經營的參考方向。
除了以利害關係人之間的權益之平衡為主軸做成了三項結論之外，也向政府提出了二項建議，期望本研究能對有相同問題之企業有所助益。

Private enterprises to obtain real estate is mainly for self-use or investment, if the the real estate was designated as monuments by the government, the use of the purpose and value will be affected also changed its future use. S company acquisited H urban real estate for the purpose of altering the commercial office building, but it was designated as monuments because of government change, so that later decades can not be effectively used and litigation with the local government for many years. Fortunately, the new government released the goodwill, willing to assist the company to repair and activated the monuments to be use. In the face of the new situation, enterprise should consider their own profits and interests of shareholders, the direction of municipal construction of the local government as well as the surrounding residents living interests and all affairs about the interests of the shareholders concerned. From the most balanced, it will be the greatest social welfare of the country to obtain the win-win results
Based on the academic theory, this paper discusses the corporate social responsibility and the concept of social enterprise management, and in-depth interviews with industry, government and academia in order to understand the historical value of monuments, the planning of municipal construction and how to use the monuments around the overall environment to explore how enterprises to activate the operating of the monuments from the CSR point of view. According to the experience of Taiwans’ and Japans’ related industries, this paper wants to study the future possible mode of operation to serve as a future business reference direction.
In addition to making three conclusions about the balance of interests between all shareholders, two proposals were made to the government to expect the study to be of benefit to the same problem.

誌謝…………………………………………………………………………………i
摘要…………………………………………………………………………………ii
Abtract………………………………………………………………………………iii
目錄…………………………………………………………………………………iv
圖次…………………………………………………………………………………v
第一章 緒論………………………………………………………………………01
第一節 研究背景與動機……………………………………………………01
第二節 研究目的……………………………………………………………02
第三節 研究流程……………………………………………………………04
第二章 文獻探討…………………………………………………………………05
第一節 企業社會責任研究…………………………………………………05
第二節 古蹟保護相關法規…………………………………………………12
第三節 營運模式探討………………………………………………………15
第三章 研究方法…………………………………………………………………24
第一節 個案研究……………………………………………………………24
第二節 深度訪談………………………..………………………..…………26
第四章 個案研究分析……………………………………………………………30
第一節 個案背景……………………………………………………………30
第二節 歷史沿革……………………………………………………………31
第三節 訪談內容及分析……………………………………………………38
第五章 結論與建議………………………………………………………………61
第一節 結論…………………………………………………………………61
第二節 建議…………………………………………………………………62
參考文獻……………………………………………………………………………63

一、 中文文獻
1. 黃士娟，2016，「市定古蹟新竹州圖書館調查研究暨修復再利用計晝期末修正報告書」。
2. 楊銘賢、吳濟聰、蘇哲仁、高慈薏，2009，「社會企業經營模式之建構」，創業管理研究，4卷4期：57-83。
3. 胡哲生、張子揚、黃浩然，2012，「社會創業模式與社會企業資源整合的關連性」，創業管理研究，7卷1期：1-26。
4. 翁望回、黃俊英、劉水深，1998，「企業正當性之實證研究-社會責任觀點」，管理評論，7卷：153-171。
5. 陳泓志，2002，「企業社會責任行為與企業績效之關聯性研究」。

二、英文
1. Grassl, W., 2012 “ Business models of social enterprice: Adesign approach to hybridity” , Journal of Enterpreneurship Perspectives, 1(1): 37-60.
2. Magretta, J., 2002, “ Why Business Models Matter” , Harvard Business Review. Vol. 80(5), 86-92.
3. Mair, J. and Marti, I., 2006, “ Social Enterpreneurship Research: A Source of Explanation, Prediction, and Delight” , Journal of World Business, Vol. 41, 36-44.

三、網路
1. Alter, K., 2004,”Social Enterprice Typology” , search date: 2017.05.21, Fromhttp://www.virtueventures.com/setypology.pdf.