2009年高雄世運會，重新規劃整個城市的公共設施，高雄的城市意象已藉由這次的盛會透過各國的媒體發送到全世界，一改過去港都工業城的形象，同時帶動港灣房地產的熱潮。加上高雄地區港灣的獨有特色與公共藝術建設，高雄地區港灣房地產的未來發展前景儼然成為一個有趣而值得重視的議題。
本研究以城市行銷觀點為基礎，採用專家訪談、層級分析法，與景象分析法，共訪問建設公司、不動產仲介、土地仲介、開發商共22位專家，將高雄港灣的房地產開發評估指標歸納為價值、地點、建案風格三大準則，並分別在細項歸納出九個次準則，發展一套完整的港灣房地產開發評估程序。並對真愛碼頭(12號碼頭)、光榮碼頭(13號碼頭)、新光碼頭(21號碼頭)三大港灣地區的房地產未來開發進行比較分析。
研究結果發現，在港灣房地產開發評估準則方面，地點最為重要，其次為價值，建案風格為最末。在次準則方面，整合性最為重要，其次便利性；而重要性權重與排序最末的二項次準則分別是話題性與可塑性。總體評估以新光碼頭未來開發房地產前景最為勝出，真愛碼頭較遜一籌。此結論可提供未來高雄房地產建商在開發評估時投資決策時參考之用。

In order to host The World Games 2009 in Kaohsiung, all public facilities had been reconstructed in Kaohsiung city. The image of harbor industry Kaohsiung city has been changed and delivered to all over the world through the world media by The World Games. Meanwhile, it promotes the harbor real estates in Kaohsiung as well. In addition to Kaohsiung city’s unique characteristics and public artistic infrastructures, the future development of harbor real estate will become an interesting and valuable issue in Kaohsiung city.
This study is based on city marketing, using Analytical Hierarchy Process (AHP), Authorities Survey, and Scenarios Analysis by interviewing 22 authorities of construction companies, real estate brokers, land brokers and real estate developers. To develop a whole process of an assessment of real estate development in Kaohsiung harbor areas by inducing an assessment of real estate development in Kaohsiung harbor areas into three criteria and nine secondary criteria. Furthermore, analyze the future development of three harbor areas, include: Love Pier(which used to be called Pier 12), Glory Pier(which used to be called Pier 13), and Singuang Pier(which used to be called Pier 21).
This study finds out that location is the first criterion, value is the second, and construction style is the last in assessment of real estate development in harbor areas. On secondary criteria, integration is the most important issue, convenience is the next; the subject of a talk and plasticity are the last two issues. Base on the whole assessment, Singuang Pier is the most potential area of real estate development in Kaohsiung harbor areas; Love Pier is the next consideration area. This conclusion provides real estate developers an important reference on assessment and decision-making in Kaohsiung harbor areas.

審定書 i
誌謝詞 ii
摘要 iii
ABSTRACT iv
目錄 v
表目錄 vii
圖目錄 viii
第壹章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究流程 4
第四節 研究對象與範圍 5
第貳章 文獻回顧 6
第一節 城市行銷 6
第二節 景象分析 18
第三節 層級分析程序法 21
第參章 產業概況 28
第一節 高雄地區之房地產開發與城市行銷 28
第二節 個案簡介 31
第肆章 研究設計 35
第一節 研究架構 35
第二節 分析模式 37
第三節 質化分析與量化分析 38
第伍章 實證分析 43
第一節 AHP關鍵成功因素 43
第二節 個案碼頭評比 47
第陸章 結論與建議 48
第一節 結論 48
第二節 建議 50
第三節 管理意涵 51
參考資料 52
一、中文部分 52
二、英文部分 53
附錄一 高雄地區港灣房地產開發專家訪談問卷 54
附錄二 高雄地區港灣房地產開發AHP問卷 59
附錄三 個案碼頭位置圖 67

一、中文部分
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二、英文部分
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