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博碩士論文 etd-0617105-114937 詳細資訊
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論文名稱
Title
高雄捷運新事業開發財務評估之研究─以智慧村為例
none
系所名稱
Department
畢業學年期
Year, semester
語文別
Language
學位類別
Degree
頁數
Number of pages
83
研究生
Author
指導教授
Advisor
召集委員
Convenor
口試委員
Advisory Committee
口試日期
Date of Exam
2005-06-14
繳交日期
Date of Submission
2005-06-17
關鍵字
Keywords
折現現金流量法、銀髮住宅、高雄捷運、財務評估
DCF, discounted cash flow, financial modelling
統計
Statistics
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中文摘要
有鑑於大眾捷運乃政府重大的公共建設案,其影響大眾生活行動程度深遠,而公共建設本身即具有投資大、回收較慢等特質,故會有自償率不高等問題,因此需要有具開發效益的附屬事業的收入來增加自償率,故本研究擬以高雄捷運一處具開發效益及社會價值之開發計畫─智慧村為例,來建構其財務評估模式,藉以評估其可行性及推動方式,以為高雄捷運日後類似開發案例財務評估之參考。
本研究的研究方法採專家訪談及文獻蒐集與整理以建構高雄捷運銀髮住宅的營收模式,現金流量、內部報酬率、回收年期等評估指標,分析專案之可行性,加以敏感度分析個案的重要因子對專案的影響程度,並以情境分析如何推動專案較為可行。
由於閒置的土地開發除了增加高雄捷運公司的業外收入外,尚有許多助益本業的外部效益,如可創造捷運人潮,提昇大眾捷運系統使用率以增加捷運的交通需求量等,因此高雄捷運公司不應僅釋放出土地權力,就認為會有很多廠商積極來投資,反而需要積極引進開發廠商與財力雄厚的投資者,讓土地做最大效益的開發利用。研究結果顯示,若不考慮任何其他條件變動,僅以基本情況考量,此個案仍不失為一個好的案子,因為其內部報酬率9.58%仍高於要求報酬率8%,但由於還本期間較長,因此應鼓勵欲經營銀髮住宅的廠商積極行銷使營收的成長加速,使其報酬率提升至10%到12%間,增加個案的投資報酬率。
由敏感度分析可得知融資利率、自有資金比例、入住管理費定價及住戶入住率估計都會影響個案的投資效益,因此在評估自有資金比例及與銀行洽談融資利率時,需清楚評估底限;在每月管理費定價及入住率估計上,也須審慎評估定價高又不致流失客源的價格,或為提高銀髮住宅入住率而與同業競爭時降價的底限。由於先期的投資成本是一筆為數不小的投資,因此也可考慮分別引進財力雄厚的投資人與專業經營者來開發,不致因大筆的利息費用而降低投資報酬。
另外,推動智慧村的模式應結合儲蓄的概念,可以配合所謂的年金保險,讓欲入住者在他們尚在工作期間即開始有計畫的為自己預備這筆費用。因此有意興建、經營銀髮住宅的業者可與銀行、基金公司或壽險公司等金融機構策略聯盟,將銀髮住宅搭配一些金融商品一起行銷(如年金屋),讓銀髮族在未退休前就先定期繳納一筆錢,以減輕日後退休每個月所要繳納管理費的負擔。另外,也可讓銀髮族一住進銀髮住宅時就先繳一筆較大的金額,之後就只需繳少額的款項,而這筆資金將委託基金公司管理投資,每月再由基金公司扣款,這樣也可減輕住戶每月必須繳交一大筆管理費的壓力。
Abstract
none
目次 Table of Contents
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究方法 2
第四節 研究範圍與限制 3
第五節 研究架構 4
第二章 文獻探討與研究背景 5
第一節 新事業財務評估 5
一、財務評估模式 5
二、專案財務評估準則 6
三、現金流量的衡量法 12
四、折現因子(Discount Rate)的決定 14
第二節 高雄捷運公司與其附屬事業之介紹 16
一、高雄捷運興建營運範圍與限制 16
二、高雄捷運附屬事業與土地開發 18
第三節 銀髮住宅相關研究 21
一、銀髮族的成長趨勢及家庭型態的改變 21
二、銀髮住宅市場分析 28
三、目前各大銀髮住宅的案例研究 35
第三章 建構新事業開發的財務評估工具 43
第一節 建構財務評估模型的流程 43
第二節 建構財務模型 45
第三節 分析財務模型結果的方法 48
一、敏感度分析(Sensitivity Analysis) 48
二、情境分析(Scenario Analysis) 49
第四章 高雄捷運新事業開發財務評估之研究─以北機廠之智慧村為個案 50
第一節 北機廠開發智慧村專案概述 51
一、智慧村專案之區位條件及選定 51
二、各樓層配置計畫 52
三、目標對象 53
第二節 財務評估模式分析 53
一、成本項目分析 53
二、收益項目分析 55
三、財務評估模式之建構 56
四、財務評估基本假設之確立 57
第三節 財務評估結果 63
一、基本情境財務評估指標 63
二、敏感度分析 64
第五章 研究結論與建議 71
第一節 研究結論 71
第二節 研究建議 72
參考文獻 74
中文部分 74
英文部分 75
網站部分 75
參考文獻 References
中文部分
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網站部分
1.內政部;http://www.moi.gov.tw
2.台商訊息網
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