近幾年來台灣不動產價格不斷飆升，都會區房價過高更於2009年開始成為網路票選十大民怨之首，政府為了平抑高房價民怨，採取了一連串居住正義政策，「實價登錄」制度即為其一。本文以資訊揭露為核心議題，運用深度訪談、神祕客調查法、德菲法問卷調查等資料搜集方法，分析在實價登錄實施之後，對不動產交易過程中個別行為者所產生的影響，包括對實價資訊的認知及反應、議價策略、經營模式有何改變，及這些改變對整體不動產市場所產生的影響。
本文發現資訊揭露對買方產生較大的去中介化效果，同時有助於縮小議價空間、加速成交，而政府揭露的實價資訊經房仲業者再加值利用，成為銷售上具有說服力的工具，也為房價提供了有力的支撐。而在資訊揭露之後所衍生的資訊真實性、即時性、及充分性問題，在現行法令制度下，因實際掌握價格資訊者沒有申報義務，政府各部門的資訊平台未能整合，使得基層的政策執行者只能回歸最原始的抽查稽核。
本文參考國內外學者所建立的資訊透明化評量指標，對制度實施近2年來的初步成效進行分析，同時重新檢討政策目標的設定，參酌受訪者對政策的認知及基層公務員執行政策的經驗，對於政府的「打房」政策提出一些反思，並依筆者本身的實務經驗，就制度的修訂提出一些粗淺的建議，希望對促進不動產交易資訊透明化、落實居住正義能有正向的幫助。

With recent skyrocketing housing prices, the government has continuously implemented housing justice policies, including Actual Price Registration, in response to non-stop soaring urban housing prices, which had even been ranked the No.1 of top ten public discontents since 2009.
This study aims to explore the impact of information disclosure with the case of Actual Price Registration initiative. In-depth interviews, mystery shopper survey and Delphi method were employed to examine impacts driven from perception and responses to actual prices, bargaining strategies and operating changes on both entire real estate market and individuals in housing transactions.
The finding suggests that information disclosure has motivated greater disintermediation effects on buyers and facilitated deals by cutting off bargaining possibilities. Actual prices information on official website links has been more persuasive and supported for housing sales after being capitalized by housing agencies. However, the problems of information reliability, instance and sufficiency resulting from the lack of mandatory price filing of information holders and integrated information platform among public agencies have threatened its completion.
Information transparency assessment indexes built by the author were reviewed to further analyze the preliminary efforts of housing policy that have been taking effect since mid-2012. The paper reflects upon the policy objective of and measures for controlling real estate transactions, and provides rough suggestions based on the interviewees’ responses and government employees’ experiences.

第一章 、緒論...........................................1
第一節 、研究背景....................................1
第二節 、研究動機....................................2
第二章 、文獻探討....................................5
第一節 、不動產價格制度與資訊揭露.......5
一、我國不動產價格制度的歷史演進........7
（一） 公告地價.......................................7
（二） 公告土地現值................................8
（三） 房屋評定現值...............................10
（四） 成交實價......................................13
二、不動產價格資訊揭露機制.................15
第二節 、資訊揭露對不動產交易的影響..18
一、參考資訊與價格決策.........................19
二、資訊揭露與議價策略.........................20
三、從資訊揭露到資訊透明化..................22
第三節 、國外不動產價格揭露制度及成效..24
一、香港的實價登錄制度............................25
二、美國的實價登錄制度............................28
第三章 、研究設計......................................33
第一節 、研究途徑與架構...........................33
第二節 、研究對象與抽樣原則....................35
第三節 、資料蒐集方法...............................37
（一）深度訪談法.......................................37
（二）神秘客調查法...................................38
（三）德菲法問卷......................................38
（四）次級資料..........................................39
第四節 、訪談大綱.....................................39
第五節 、研究效度與研究限制...................44
第四章 、資料分析與研究發現...................45
第一節 、資訊揭露對不動產交易的影響.....45
一、不動產交易擺脫不了仲介？................45
二、議價空間縮小，成交加速...................49
三、各方相互背書，彼此哄抬...................51
四、實價登錄支撐，房價不墜...................54
第二節 、實價登錄制度下的炒房軌跡.......58
一、資訊真實性問題-建商以表價登錄維持行情....58
二、資訊真實性問題-技術合約拉高貸款成數........62
三、資訊即時性問題-預售屋買賣問題多...............65
四、資訊充分性問題-實價登錄沒有告訴你的事....68
第三節 、公部門在政策執行上的困難...................72
一、人力有限、查核不力..........................72
二、多方勾稽的可行性..............................74
三、登錄不實怎麼罰？..............................77
第四節 、政策目標再檢討.........................80
一、政策效果南轅北轍..............................80
二、打房玩真的？.....................................83
三、為什麼不實價課稅？..........................86
第五章 、結論與建議................................89
第一節 、結論...........................................89
第二節 、政策建議....................................90
一、不動產交易程序應以專法規範............90
二、建立多方勾稽機制..............................91
三、實價登錄與土地登記結合...................92
四、強化資訊價值、建立房屋履歷............93
五、逐步實價課稅.....................................95
參考文獻...................................................97
評審意見回覆...........................................101

牛曰正（2011）。〈資訊揭露與公平交易法〉，《國立政治大學碩士論文》。
王進祥（2012）。〈實價登錄與稅制改革〉，《土地問題研究季刊》第11卷第3期。
王春木、林鼎鈞（2012）。〈淺談「實價登錄」的意義與影響〉，《現代地政》，第341期。
白乃云（2011）。〈論不動產交易安全制度-美國ESCROW機制對於我國法制之啟發〉，《東海大學碩士論文》。
甘黛媛(2011)。〈現行房地產稅評價之研究〉，《國立高雄應用科技大學碩士論文》。
江穎慧(2013)。〈實價登錄後房價透明了嗎？〉，《政大地政學訊》，第39期。
李春長（2008）。〈資訊揭露、信任、搜尋成本對委託房屋仲介業售屋意願之實證研究－以高雄市為例〉，《住宅學報》，第17卷第1期，頁71-104。
李囿緯（2011）。〈不動產政策對消費者購屋動機影響因素之研究－以奢侈稅為例〉，《國立臺北科技大學碩士論文》。
何彥陞（2011）。〈不動產交易管制與資訊揭露之研究〉，《國立臺北大學博士論文》。
林致慶（2004）。〈以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研究〉，《長榮大學碩士論文》。
林元興（2005）。〈不動產市場運作之探討〉，《土地問題研究季刊》第4卷第3期，頁9-19。
林淑棻（2011）。〈奢侈稅後消費者購屋行為之研究〉，《國立中興大學碩士論文》。
林中森（2012）。〈論不動產交易資訊透明化之政策功能〉，《現代地政》，第344期。
周茂春（2013）。〈廢止「公告土地現值」芻議〉，《土地問題研究季刊》第12卷第1期，頁63-66。
柯光峻（2006）。〈法拍屋投資者行為之研究〉，《國立臺北大學碩士論文》。
范清益（2010）。〈議價空間與住宅不動產市場流動性之影響因素分析〉，《土地問題研究季刊》，第9卷第3期，頁82-91。
彭渰雯（2008）。〈基層員警取締性交易的執行研究：批判性詮釋途徑之應用〉，《公共行政學報》，第28期，頁115-151。
彭渰雯（2012）。〈資訊公開的實務挑戰—石門水庫整治經驗省思〉，《台灣民主季刊》，第9卷第4期，頁141-90。
彭忠義（2012）。〈由資訊隱私保護檢視不動產實價登錄制度〉，《土地問題研究季刊》，第12卷第2期，頁114-129。
張能政（2004）。〈不動產估價行為研究_行為理論之應用〉，《國立臺北大學碩士論文》。
張曉蓉、黃佩燕、魯直、薛求知（2005）。《行為經濟學─理論與應用》，台北市，智勝文化。
張欣民、陳奉瑤（2007）。〈不動產網站對不動產仲介業產生「去中介化」之研究〉，《2007第11屆科際整合管理研討會》，頁295-316。
游適銘（2012）。〈土地正義與居住正義之實踐─實價登陸三法之探討〉，《台灣環境與土地法學雜誌》。
廖淑君（2007）。〈政府資訊加值利用與管理法制研究：以美國及英國為例〉，《科技法律透析》，第19卷第7期，頁35-61。
潘競恆、林嘉鴻（2009）。〈以可得性與可近性建構政府資訊透明評估指標之初探〉，《台灣公共行政與公共事務系所聯合會(TASPAA)年會暨學術研討會論文》。
賴鳴美（2005）。〈訂價策略對成交價格與銷售期間的影響分析〉，《國立臺北大學碩士論文》。
鄭銀祝（2011）。〈奢侈稅實施對房地產市場影響之研究—以高雄市為例〉，《國立高雄應用科技大學碩士論文》。
鄒欣樺、張金鶚、花敬群（2007）。〈建商不動產表價與議價策略之探討--景氣時機、個案區位、及建商類型分析〉，《管理評論》，第26卷第3期，頁47-69。
蕭輔導（2012）。〈淺談不動產交易成交案件實際資訊申報登錄制度〉，《現代地政》，第344期。
聶湘明（2011）。〈不動產估價人員背景及參考點對估值決定之研究-以估價年資及地區熟悉度為干擾變數〉，《國立高雄應用科技大學碩士論文》。
劉維真（2012）。〈居住正義的課題─實價登錄或實價課稅〉《台灣環境與土地法學雜誌》。
黃遠伸（1992）。〈課徵真實所得 維護租稅公平〉，《實用稅務》第215期，頁7-11。
薛力敏（1995）。〈房價過高問題的本質及解決方式之探討〉，《住宅學報》，第3期，頁111-113。
馬自誠（1996）。〈土地稅法部分條文修正草案之評估對法院拍賣土地及政府收購土地按實價課稅、公共設施保留地移轉課稅等問題之探討〉，《立法院院聞》，第24:7期，80-87頁。
蔡吉源（1997）。〈論土地稅制改革：地價稅與增值稅〉，《財稅研究》，頁77-87。
熊柏青（1999）。〈交換資訊與一致性行為之案例研究〉，《國立中央大學碩士論文》。