台灣的購物中心目前均集中於都會區，如台北、台中及高雄而百貨業快速的成長同性質性的競爭加劇，而競爭後仍可生存往往是屬於有大型財團作為後盾的廠商；因此發展購物中心連鎖成為一個趨勢。購物中心之成長已進入密度高且競爭激烈的時代如何在市場上尋求出生存利基避免陷入價格競爭的紅海；面臨此一強大的競爭環境如何在同質性高的百貨公司競爭下走出購物中心成功的市場利機是本文所要探討的重點。
本研究是以個案研究方式，以民國96年3月開幕之統一夢時代大型購物中心為主要研究對象選擇，訪問統一企業統一夢時代資深副總陳機昌及金銀島購物中心招商課黃信嵐副課長，針對商場內店家之負責人或營業人員及購物中心協為會員，訪問的樣本為10家於購物中心內設置專櫃的商家負責人或營業人員， 31 冰淇淋、台南擔仔麵、金礦咖啡、美冠皮件皮飾、阪急百貨、DAISO、PUMA、NIKE、日本Nitori家居、Marks & Spencer及5位中華民國購物中心協會的會員，台灣購物中心雜誌總編輯許慧琪、台茂公關蕭如惠、美麗華行銷部副理呂俊昌、家樂福購物中心總監田中玉及老虎城購物中心協理賴浤毅。採取深度訪談方式蒐集質性及AHP 問卷資料，並進行分析以及歸納購物中心之關鍵成功因素更依據Saaty所創的層級分析法(Analytic Hierarchy Process；AHP)，建立關鍵決策因素評估層級，找出其關鍵成功因素之權重並加以討論及驗證,各項關鍵決策因素的分析研究與權重運算，並以「權重」方式進行，歸納其關鍵成功因素之構面排序透過SWOT及五力分析與金銀島購物中心做個案比較，進而找出統一夢時代購物中心之關鍵成功因素。
本研究貢獻在於全球產業國際化及消費者主導市場的誘因下，選擇一個適合購物中心發展及創造與同業不同的經營策略，藉由訪談及分析歸納其交通便利性、停出場空間、多元化商場與顧客便利等四項構面為購物中心最重要之關鍵成功因素，而依關鍵成功因素的權重值排序最高為交通便利性，其次為停車場空間、多元化商場、顧客便利性；然而在交通便利性之構面以大眾交通運輸可到達之權重值最高；在停車空間的構面以停車位數量為權重值最高﹔在多元化商場以百貨精品及電影城之權重值最高﹔在顧客舒適性以遊戲區安全性與衛生性權重值最高﹔本研究結果發現將提供予以業者對於未來購物中心營業發展參考，期望能為業者找出可行之未來發展策略與方向。

Most of Shopping malls in Taiwan locate in downtown. In city Taipei, city Taichung, and city Kaohsiung, homogeneous competitiveness between rapidly growing department stores blooms. The majority of survivalists are with great enterprise groups as capital back-up. Chain shopping mall becomes a trend. The growth of shopping mall steps into a high density and intense competitiveness age. When facing such highly homogeneous competitive shopping malls, how to find the way out from the price competition of the red ocean, and to create the successful market share, is the main point of this paper.
In this study, we adopted the Satty’s Analytic Hierarchy Process (AHP) to establish individual multi-estimate criteria models of the key decision-making factors, and then by AHP qualitative and quantitative questionnaires, undertook research and analysis of various key decision-making factors. Finally, the Analytic Hierarchy Process was applied to calculate the “weighting” and to sequence the priority of these factors so that the weighting of key success factors can be discussed and proved. Through SWOT analysis and five forces as well as a comparison with Treasure Island, the key success factors for the Dream Mall were identified.
The result of the research is to help to offer a develop-oriented location of shopping malls and to invent the management strategies which differ from competitors. According to the result of survey that we can define the sequence are transportation, parking, multifunction and customer stratify. Meanwhile, in the factor of transportation which the public transportation system is first priority; in the factor of parking which the parking space is the first priority; in the factor of multifunction which the department store and movie town is the first priority; in the Customer stratify which the safety is most concern by customer. It is helpful and meaningful which provide to President Shopping mall owner define the strategy according to the key success factor.

目錄
論文提要 ……………………………………………………………………………i
誌謝辭 ………………………………………………………………………………ii
中文摘要……………………………………………………………………………iii
英文摘要……………………………………………………………………………v
目錄…………………………………………………………………………………vi
表目錄 …………………………………………………………………………….viii
圖目錄………………………………………………………………………………ix
第一章　緒論………………………………………………………………1
第一節　研究背景與動機………………………………………………………2
第二節　研究目的………………………………………………………………2
第三節　研究流程………………………………………………………………3
第四節　研究範圍與限制………………………………………………………3
第二章　文獻探討…………………………………………………………………5
第一節　購物中心定義………………………………………………………5
第二節　購物中心產業現況…………………………………………………23
第三章　研究設計………………………………………………………………35
第一節　研究架構……………………………………………………………35
第二節 分析模式………………………………………………………36
第三節 問卷設計…………………………………………………40
第四節 受訪對象選擇…………………………………………………43
第四章　個案研究………………………………………………………………45
第一節　統一夢時代購物中心開發紀事………………………………………45
第二節　統一夢時代購物中心SWOT 分析………………………...…………47
第三節 金銀島購物中心SWOT 分析…………………………………..…… 51
第四節 兩個購物中心之五力比較分析……………………………………….52
第五章　實證資料分析…………………………………………………………54
第一節 關鍵成功因素構面……………………………………………54
第二節　成功關鍵因素探討…………………………………………………… 56
第三節　質性資料分析…………….……………………………………………63
第四節　驗證模式……………………………………………………………66
第六章　結論與建議………………………………………………………68
第一節　結論…………………………………………………………………68
第二節　管理意涵……………………………………………………………69
第三節　建議…………………………………………………………………71
參考文獻……………………………………………………………………………76
附錄一 購物中心關鍵成功因素問卷調查表……………………………………78
附錄二 AHP關鍵成功因素比較表…………………………………………………81




表目錄
表2-1: 購物中心類型..............................................22
表2-2：台灣購物中心ㄧ覽表........................................24
表3-1：訪談對象名單 .............................................44
表4-1：統一夢時代購物開發計市一覽表..............................45
表4-2：統一夢時代購物中心之SWOT分析 ............................50
表4-3: 金銀島購物中心之SWOT分析...................................52
表4-4: 統一夢時代購物中心與金銀島購物中心競爭優勢分析.............53
表4-5: 統一夢時代購物中心與金銀島購物中心競爭劣勢分析.............53
表5-1：受訪者對整體關鍵成功構面之綜合評比彙整表...................56
表5-2：在交通便利性構面下四個關鍵成功因素權重AHP統計表..........60
表5-3：在停車空間構面下四個關鍵成功因素權重AHP統計表............61
表5-4：在多元化商場構面下四個關鍵成功因素權重AHP統計表......... 62
表5-5：顧客舒適性構面下四個關鍵成功因素權重AHP統計表............63
表5-6： 第一部分質性資料分析 …………………………………………………64
表5-7： 第二部分質性資料分析 …………………………………………………65


圖目錄
圖1-1：研究流程圖..................................................4
圖3-1：購物中心AHP關鍵成功因素研究架構圖...........................36
圖3-2: SWOT分析圖................................................37
圖3-3:產業競爭的五力分析 ..........................................38
圖3-4:購物中心AHP關鍵成功因素與構面...............................39
圖5-1：購物中心AHP關鍵成功因素權重值..............................67

參考文獻
ㄧ、中文部份
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許慧琪譯，2000 ，美國購物中心產業領導國際市場潮流，台北：台灣購物中心發展協會。
陳立中，1999，台灣地區大型購物中心定位之研究，國立政治大學企業管理系出版碩士論文。
游舜德，2005，購物中心承租組合管理，台北：詹氏書局。
葉致中，1999，大型購物中心發展策略評估，高雄：統立開發。
謝其淼，1999，購物中心經營策略，台北：詹氏書局。
許慧琪總編，2006，台灣購物中心行銷大觀，台北：台灣購物中心發展協會

二、英文部分
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Carpenter, H. 1984. Carpenter’ shopping center management - principles & practices. New York: International Council of Shopping Centers.
Casazza, J. A., Beyard, M. D., & O’Mara, W.P. 1999. Shopping center development handbook. Washington: Urban Land Institute Publication.
Ghosh, A., & Mclafferty, S. 1991. The shopping center: A restructuring of post-war of retailing. Journal of Retailing, 67(3): 255-266。
Hines, M. A.1988. Shopping center development and investment. NY: John Wiley & Sons Inc.
Mason, J. B., Mayer, M. L., & Wilkison, J. B. 1992. Modern retailing: Theory and practice. New York: Richard D Irwin.
Wakefield, K. W., & Baker, J. 1998. Excitement at the mall: Determinants and effects on shopping behavior. Journal of Retailing, 74(4): 515-540.


三 中文網站
中華民國購物中心協會網站，http://www.scdc.org.tw/。
高雄市政府主計處，http://dbaskmg.kcg.gov.tw/。
經濟部商業司-工商綜合區網站，http://210.69.122.3/。
經濟部商業司-工商綜合區網站，http://210.69.122.3/c4/c4-7~9.htm。
夢時代購物中心，http://www.dream-mall.com.tw/。