財團法人保險發展中心100年統計資料，我國壽險業公司累積總資產規模達到13兆 之多，全國金融機構總資產為50兆，壽險業資金規模龐大，如無加以妥善規範或是利用將造成金融環境衝擊。壽險業在商用不動產市場推升不動產交易價格只是反映國內壽險業者苦於資金去化的困境。
由研究期間內國泰人壽「不動產投資與不動產抵押放款對資產比率」由24.87%至13.62%，雖然比率逐漸調降，然而國泰人壽在該期間總資產由1.6兆成長至3.3兆，顯示國泰人壽的投資效益與不動產市場的榮衰密不可分。國泰人壽投資不動產方式眾多，其中最重要的投資方式為直接投資以及經營不動產抵押貸款市場。以往研究壽險公司資產配置或是投資方式，多半仰賴壽險公司內部資料或是經由問卷調查的方式。從未有相關研究以財務報表的資料進行分析。本研究利用財報資料計算兩種獲利指標，最後建議以資產報酬率的方式評估不動產相關的投資收益。
評估結果為：(1)直接投資不動產：該投資以出租為目的，租金資產報酬率接近公司整體資產報酬率。然而金管會規範壽險業投資不動產勢必會影響未來投資方式，未來將投資海外不動產及不動產信託受益權。在直接投資不動產上，其租金收益對國泰人壽整體收益仍有助益。(2)不動產抵押貸款：不動產抵押貸款受到國內低利率環境衝擊尤甚，其貸款利息資產報酬率長年低於整體資產報酬率，未來國泰人壽在不動產抵押貸款的資產報酬率上是否有改善空間，將會對整體資產報酬率有重大影響。

According to statistics from Taiwan Insurance Institute (TII) on 2011, accumulated asset of insurance companies was amounted to 13 trillion while that of total financial institutes was 50 trillion. If there is no proper regulation on how insurance companies using their capital there would be sever consequence on financial market. However, insurance companies push up the price in commercial real estate market just reveals that they are in the dilemma of too much capital to allocate.
The ratio of the real estate investment and mortgage loan to asset of Cathay started from 24.87% to 13.62% while its total asset grew from 1.6 trillion to 3.3 trillion during research period. It is obvious that its investment return is much affected by real estate market. There are many ways to invest in real estate market, the most influential ways to Cathay are possessing commercial real estate and lending to mortgage loan. Evaluating on asset allocation of insurance companies relies on data provided by companies or questionnaire survey in the previous papers. There was no paper about how to use financial report to do evaluation. This paper evaluates Cathay’s investment return on real estate based on financial report with two profit indicators and suggests ROA to do the following evaluation.
The evaluation results are as follows：(1)possessing commercial real estate：Cathay possesses commercial real estate for rental income, its rental ROA is close to total ROA. However, Cathay has to comply with new regulations made by financial supervisory commission on investment in commercial real estate which will transfer Cathay’s capital from domestic to foreign commercial real estate market and domestic beneficiary arrangement. (2)lending to mortgage loan：resulting from low domestic interest rate for a long time, its interest income ROA is lower than total ROA. Whether there is any improvement in interest ROA in the future will affect total ROA a lot.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與研究目的 1
第二節 研究流程 3
第二章 文獻探討 4
第一節 整體壽險業資金運用概況 4
第二節 壽險業資金運用重要性及原則 7
第三節 相關文獻回顧 11
第三章 研究設計與方法 14
第一節 研究架構 14
第二節 研究方法 15
第四章 實證結果 20
第一節 資金運用收益率 20
第二節 資產報酬率 26
第三節 資金運用收益率與資產報酬率比較 32
第四節 固定收益類型資產之資產報酬率實證結果 33
第五章 結論與建議 42
第一節 結論 42
第二節 建議 43
參考文獻 45

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