伴隨著網路基礎設施發達之賜，國與國之間的貿易日趨頻繁，電子商務隨這波潮流如雨後春筍並茂，這當中物流重要性的與日俱增，其中翹楚以普洛斯為首。
2003年開始，普洛斯集團進入中國，利用六年的時間成為中國最大的現代化物流園區中心的領導者，目前它在中國物流設備市場占比達六成，此外它透過不斷的與同業跟其他產業策略聯盟，普洛斯儼然成為外資企業進入中國投資的指標，普洛斯如此快速的進展及其方法為本研究探討之要題。
透過整個物流地產產業的分析，可以更清楚了解現今中國境內的整體產業趨勢、及物流園區在建設時所需注意之事項，更深入了解現今市場上有哪些經營方式及其優缺點，最後透過個案研究跟SWOT分析來評斷目前現況及未來發展狀況。
現今大陸境內雖面臨經濟趨緩的問題，可在物流地產方面還是蓬勃發展，主要在於新興產業的崛起，及近年來電子商務帶動了整個物流發展上升的趨勢，傳統的一般倉庫已不能滿足大量的網購訂單，為了解決這個問題，電子商務業者於近年也紛紛跨足物流地產事業，對普洛斯發展帶來衝擊，產業的未來如何因應及發展是一門重要的課題。

Thanks to the development of network infrastructure, trade between countries is increasing, while e-commerce is growing rapidly. In the meantime, logistics is playing an important role gradually, especially led by the Global Logistic Properties (GLP). Starting from 2003, the GLP Group entered China, within six years it became the largest modern logistics park leader in China. So far the logistics equipment of GLP accounted for 60% in Chinese market. In addition, through cooperation and strategic alliance with other companies and industries, GLP is now the investment indicator for foreign-funded enterprises before entering Chinese market. Thus the swift progress and measures of GLP is discussed in this study.
By analyzing the whole real estate industry of logistics, we can therefore gain a better understanding of the overall industry trend in China and matters needing attention in the construction of logistics park as well as the modes of operation and their advantages and disadvantages in the market today. Lastly, case study and SWOT analysis methods are utilized to analyze the current situation and future development.
Nowadays although the economy of China slows down, the logistics industry is still developing overwhelmingly, which mainly in the rise of emerging industries, and it is because e-commerce advanced the increasing trend of the entire logistics development in recent years. The normal warehouse is no longer able to meet the large shipping requirement of online shopping orders. In order to solve this problem, e-commerce companies have also stepped into logistics real estate business, causing impact to the development of GLP. The future of industry development is then becoming a critical issue.

論文審定書 i
誌謝 ii
中文摘要 iii
Abstract iv
目 錄 vi
圖次 x
表次 xii
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究範圍 2
第四節 研究方法 3
第五節 論文內容及結構安排 4
第二章 產業分析 6
第一節 物流地產投資定位 7
一.地產項目選址 7
二.物流地產市場研究 9
三.產品定位 11
第二節 開發管理 12
第三節 倉儲類別 13
一.倉儲定義 13
二.倉庫功能 14
三.倉庫類別 15
四.自動化倉儲優勢 17
第四節 經營管理 21
第五節 資本運作 23
第六節 中國物流地產市占率 24
第三章 普洛斯個案 26
第一節 美國普洛斯 26
第二節 中國普洛斯 26
一.公司沿革 28
二.公司股東結構 30
三.公司資產及業務布署 33
四.部門運作模式 35
第三節 客戶群 37
一.中國五大客戶 37
二.日本五大客戶 38
三.美國五大客戶 39
四.巴西五大客戶 40
五.客戶行業分布 41
第四節 客製化服務 45
一.標準開發模式 45
二.客戶定制開發 46
三.物業收購與回租 47
四.園區案例 48
第五節 物流園區分布 50
一.華東地區 51
二.華北及東北地區 52
三.華南及中西地區 54
四 全球網絡優勢 55
第六節 競爭對手 57
一.中國競爭對手 57
二.日本競爭對手 58
三.美國競爭對手 59
四.巴西競爭對手 60
第七節 收購策略 61
第八節 財報分析 64
一.ROE分析 64
二.股利趨勢 66
第九節 本章小結 67
第四章 物流基金 69
第一節 中國物流基金 69
第二節 中國物流地產租金趨勢 72
第五章 一帶一路 75
第六章 結論與建議 79
第一節 結論 79
一.輕資產化 79
二.冷鏈園區內陸化 80
三.戰略合作招商 80
四.一帶一路契機 81
五.開發性價比高的土地存備 81
第二節 建議 81
參考資料 82
中文文獻 82
英文文獻 84
網站資料 85
附錄 86

【台灣部分】
1. 袁淑芳，2013，「台資租賃在大陸財務模式之探討-以中租迪和為例」。
2. Robert K.Yin 著，周海濤、李永賢、張蘅譯，2012，「個案研究-設計與方法」，五南出版股份有限公司。
【大陸部分】
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2. 國家發展和改革委員會經濟運行調節局、南開大學現代物流研究中心， 「2016，中國現代物流發展報告2016」，北京大學出版社。
3. 中國物流與採購聯合會冷鏈物流專業委員會，2016，「中國冷鏈物流發展報告2016」，中國財富出版社。
4. 周建成，2016，「物流地產」，中國建築工業出版社。
5. 金立群、林毅夫，2016，「“一帶一路”引領中國」，中國文史出版社。
6. 吳敬鏈，2016，「供給側改革」，中國文史出版社。
7. 蘇寶亮、劉正、周俊，2013，「誰將成為中國的普洛斯」中信證券，中信交運-通行天下(第36期)。
8. 高坤，2013，「菜鳥“海陸空”搭台倉乾配三大智能投資主線」東興證券，東興中小市值專題系列之智能物流。
9. 蘇寶亮、劉正、周俊，2014，「期待中國“普洛斯”」中信證券，交通運輸行業/互聯網物流他山之石之普洛斯專題。
10. 韓鐵超，2014，「倉儲行業轉型變革深度研究:動靜之間」長江證券，航空貨運與物流行業研究報告。
11. 田世欣、袁豪，2014，「暗流湧動時」中銀國際證券，電商時代下的中國物流地產研究。
12. 樂加棟、郭鎮，2015，「探路 轉型 擔當 奮進」慶發證券，公司深度研究/房地產研究3。
13. 蘇寶亮，2016，「價值投資窪地，群雄逐鹿花落誰家」國金證券，交通運輸行業2016年日常報告。
14. 劉正、徐曉芳，2016，「物流地產黑馬崛起，高景氣開啟新成」中信證券，東百集團(600693)投資價值分析報告。
15. 姜明，2016，「物流地產價值透視，內外資玩家競逐跑道」安信證券，行業深度分析證券研究報告。
16. 陳卓、袁釘、趙可，2016，「全球物流地產巨頭，三大業務有機協同」招商證券，海外研究系列之普洛斯。
17. 趙可、劉義、黃梓釗，2016，「存量明珠、高端未來」招商證券，物流地產專題深度研究報告。
18. 譚可，2016，「本土物流地產的先行者」東興證券，中國物流資產（01589）深度報告。
19. 樂加棟、郭鎮、金山，2017，「從美國經驗看中國物流地產需求」慶發證券，行業深度/房地產證券研究報告。
20. 竺勁，2017，「物流地產，白銀時代弄潮兒」東方證券，物流地產系列報告。
21. 王品輝、龔裡，2017，「從普洛斯看中國物流地產未來潛能」興業證券，行業深度研究報告。
22. 曹磊、莫岱青2016，「中國消費者網絡消費洞察報告與網購指南」中國電子商務研究中心，中國消費者報。
23. 曹磊、張周平，2016，「中國出口跨境電子商務發展報告」中國電子商務研究中心，中國消費者報。
24. 曹磊、陳莉、譚倩芸，2016，「中國互聯網金融市場數據監測報告」中國電子商務研究中心，中國消費者報。
25. 曹磊、莫岱青、姚建芳，2016，「中國網路銷售市場數據監測報告」中國電子商務研究中心，中國消費者報。
26. 普洛斯， 2013-2017，「中國快訊」1-41期。
27. 中華國務院，2011，「交通運輸“十二五”發展規劃」。
28. 中華國務院，2017，「“十三五”現代綜合交通運輸體係發展規劃」。

英文文獻
1.Yin, R. K. 1989. Case Study Research: Design and Methods. CA: Sage
Publications.
2.GLP Annual Report,2013-2016.

網站資料
1. 普洛斯全球-安博集團 (https://www.glprop.com/)
2. 普洛斯中國-新加坡政府投資GIC (http://www.glprop.com.cn/)
3. 維基百科 (https://zh.wikipedia.org)
4. 商業評論 (http://www.ebusinessreview.cn/)
5. 艾瑞諮詢 (http://www.iresearch.com.cn/)
6. 一查就有 (http://www.1c9u.com/)
7. 阿里巴巴（https://www.1688.com/）
8. 菜鳥聯盟（https://alliance.cainiao.com/）
9. 京東商城（https://www.jd.com/）
10. 中國物流與採購聯合會（http://www.chinawuliu.com.cn/）
11. 樂情智庫 (http://www.767stock.com/)
12. 思路網 (http://www.siilu.com/)
13. 中國電子商務研究中心 (http://www.100ec.cn/)
14. 中華人民共和國國家統計局 (http://www.stats.gov.cn/)
15. 中華人民共和國中央人民政府 (http://www.gov.cn/)
16. 中國央視網 (http://www.cctv.com/)
17. 一帶一路網(http://www.yidaiyilu.gov.cn/)