按大陸地區所謂的土地登記乃依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利的所為之登記。土地登記是土地管理的核心工作，其目在做為政府推行土地政策、征收土地稅，規劃土地利用之基礎及保障社會交易安全與維護私人產權。
大陸自一九七八年改革開放以來，己逐漸由「共產主義計畫經濟」換軌至「社會主義巿場經濟」，挾其土地及勞力成本之低廉，吸收全球資金，經濟規模日益擴大，目前已是全球第六大經濟體，有世界工廠之稱，被視為二十一世紀最具潛力的新興巿場，為各國投資首選之一。兩岸由於同文同種，台商赴大陸投資設廠或購買房地產之情形，方興未艾，此皆涉及到土地登記，大陸為配合巿場經濟發展的要求，其土地登記法制亦是「摸著石頭過河」，逐漸完善。惟因兩岸土地制度不同，大陸地區係採土地公有制；台灣地區則為公私有併存制，但主要以私有制為主。準此，兩岸之土地登記法制差異頗大，簡言之，大陸地區土地登記係以使用權為核心；台灣地區土地登記則以所有權為核心。所謂「入境問法」，乃投資不敗法門之一，則「境前知法」，更著先機。是以本論文採指導老師鄧學良教授的行政法五大架構，分別從土地登記的原理、行政組織、行政權限、行政救濟、行政監察等面向，解析大陸地區土地登記法制，從而導出與台灣地區異同及優劣之處，提出可行之因應之道，以為台商或台灣同胞（廣義之台商）赴大陸投資置產及兩岸土地登記法制立法或修法之參考。

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大陸地區土地登記法制研究－兼論台商因應之道
目錄
第一章緒論................................................ 1
第一節研究動機與目的..................................... 1
第二節研究範圍與限制..................................... 3
第三節研究方法........................................... 3
第四節研究內容與架構..................................... 4
第一項研究內容......................................... 4
第二項研究架構......................................... 6
第五節研究用詞界定....................................... 7
第二章大陸地區土地登記之基本原理.......................... 9
第一節土地登記之基本概念................................. 9
第一項土地之意義....................................... 9
第二項土地登記之意義.................................. 10
第三項土地登記之目的.................................. 11
第二節土地登記制度之理論................................. 12
第一項權利登記制度.................................... 13
第二項契據登記制度.................................... 14
第三項托倫斯登記制度.................................. 16
第三節大陸地區土地制度與土地登記沿革及現行制度.......... 18
第一項土地制度........................................ 18
第二項土地所有權制度.................................. 22
第三項土地使用權制度.................................. 27
第四項土地登記沿革及現行制度.......................... 32
第四節大陸地區土地登記之法源............................ 38
第五節各國土地登記制度概述.............................. 46
第一項德國土地登記制度................................ 46
第二項法國土地登記制度................................ 47
第三項美國土地登記制度................................ 47
第四項台灣地區土地登記制度............................ 49
第六節本章小結.......................................... 53
第三章大陸地區土地登記之行政組織.......................... 55
第一節行政組織之基本概念................................ 55
第一項行政之意義...................................... 55
第二項組織之意義...................................... 56
第三項行政組織之意義.................................. 57
第二節各級土地管理行政組織.............................. 58
第一項行政層級劃分.................................... 58
第二項土地管理行政組織沿革............................ 61
第三項中央土地管理行政組織............................ 63
第四項地方各級人民政府土地管理行政組織................ 70
第三節土地登記之行政組織................................ 73
第一項中央土地登記行政組織............................ 73
第二項縣級以上人民政府土地登記行政組織................ 73
第四節土地登記人員制度與任免、權利義務及責任............ 77
第一項土地登記人員制度之概述.......................... 77
第二項土地登記人員之任免.............................. 78
第三項土地登記人員之權利與義務........................ 80
第四項土地登記人員之責任.............................. 81
第五節本章小結.......................................... 83
第四章大陸地區土地登記之行政權限......................... 85
第一節行政權限之基本概念................................ 85
第二節土地登記之行政立法權限............................ 86
第一項中央土地登記行政立法權限........................ 86
第二項地方土地登記行政立法權限........................ 87
第三節土地登記之範圍與內容.............................. 88
第一項土地登記之範圍.................................. 88
第二項土地登記之內容.................................. 90
第四節土地登記之種類與程序.............................. 93
第一項初始登記........................................ 93
第二項變更土地登記.................................... 97
第五節土地行政調查..................................... 106
第六節土地行政許可與確認............................... 108
第一項土地行政許可................................... 108
第二項土地行政確認................................... 108
第七節土地行政處罰與強制執行........................... 110
第一項土地行政處罰................................... 110
第二項土地行政強制執行............................... 111
第八節土地行政合同..................................... 114
第九節本章小結......................................... 115
第五章大陸地區土地登記之行政救濟......................... 119
第一節行政救濟之基本概念............................... 119
第二節土地行政復議.................................... 120
第一項範圍與管轄..................................... 121
第二項申請與受理..................................... 123
第三項審理與決定..................................... 125
第三節土地行政訴訟..................................... 129
第一項範圍與管轄..................................... 130
第二項起訴與受理..................................... 132
第三項審理與判決..................................... 134
第四節土地行政賠償..................................... 138
第一項賠償的範圍與賠償義務機關....................... 138
第二項賠償請求人與請求賠償程序....................... 140
第三項審查與決定..................................... 141
第四項土地行政賠償訴訟............................... 142
第五節土地行政補償..................................... 144
第一項行政補償的範圍與方式........................... 145
第二項行政補償的標準與程序........................... 146
第六節本章小結........................................ 150
第六章大陸地區土地登記之行政監督........................ 153
第一節行政監督之基本概念............................... 153
第二節土地行政內部監督................................. 154
第一項一般行政監督................................... 154
第二項行政監察監督................................... 157
第三項審計監督....................................... 160
第四項土地監督檢查................................... 164
第三節土地行政外部監督................................. 172
第一項國家權力機關監督............................... 172
第二項司法機關監督................................... 174
第三項政黨監督....................................... 176
第四項社會群眾監督................................... 178
第五項社會輿論監督................................... 179
第六項舉報制度....................................... 180
第七項信訪制度....................................... 182
第四節本章小結......................................... 185
第七章結論與建議........................................ 187
第一節兩岸土地登記法制之比較........................... 187
第一項土地所有權制度之差異........................... 187
第二項土地使用權制度之差異........................... 188
第三項土地登記定義之差異............................. 189
第四項土地登記制度之差異............................. 189
第五項土地登記範圍之差異............................. 191
第六項土地登記效力之差異............................. 192
第七項土地登記損害賠償制度之差異..................... 194
第八項土地管理機關之差異............................. 195
第九項土地登記機關之差異............................. 196
第十項相似之處....................................... 197
第二節大陸地區土地爭訟案例介紹與評析................... 198
第三節結論與建議....................................... 229
第一項結論........................................... 229
第二項建議........................................... 230
第一目對大陸地區未來修法之建議..................... 230
第二目對台灣地區未來修法之建議..................... 233
第三目台商因應之道................................. 234
參考文獻.................................................. 245
附錄一中華人民共和國土地管理法........................... 255
附錄二中華人民共和國城市房地

參考文獻
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