土地開發行為是一種動態的決策過程，開發者所關心的是如何藉由土地開發來獲取最大的利益，且土地開發通常涉及較大的資金投入，若土地開發後無法以理想的價格出租或出售，則開發者或土地持有人必面臨投入開發成本而無法回收的資金壓力，若不動產市場持續低迷，則開發者或土地持有人有可能會產生財務危機。因此，在面對不確定的環境中，其對於未來土地的需求、價格或市場環境變動，似乎可以等待更多的資訊後再去做投資決策。惟傳統資本預算評估方法NPV法則並無法將決策者之管理彈性納入考量，故具選擇彈性的擴張NPV法則之衡量方式漸成為資本預算決策方法。

市地重劃係一種「受益者付費」之土地開發方式，就開發者或政府而言，對於某個得以市地重劃開發之區域，其最適當的開發時機係目前開發或是遲延開發較為有利？就土地所有權人之角度，究竟選擇同意目前開發或是不同意目前開發，或待以後各項資訊明朗時再行同意？上述問題對於傳統NPV法則而言並無法提供方案供決策者參考；為探討市地重劃計畫之土地開發案在開發時機之適當性，本文擬以一完成已市地重劃之地區，即高雄市第54期公辦市地重劃區(高雄巨蛋)為研究對象，並以內含傳統的NPV法則之土地開發分析法計算其未考慮選擇彈性下的NPV及IRR，另以Capozza and Li(2002)模型加入實質選擇權概念修正傳統NPV及IRR法則，以評估市地重劃之最適開發時機。

本研究經實證結果發現利用傳統評估方法土地開發分析法得出的土地價值來看，由於Capozza and Li(2002)模型計算出的土地價值明顯低於傳統評估方法計算出來的價值，據此推論第54期市地重劃案可能不具有選擇權價值；此外，基於市地重劃後土地價值變動的特性，本研究推論本個案土地應已達開發時機，不宜等待遲延，且依據本研究之研究結果發現，由於市地重劃之土地開發案扮演著牽引都市繁榮與否的角色，因此開發期程較長之市地重劃開發區，應即時開發，待生地開發成熟地之後，再俟機而動，等待最佳建築開發之時機。

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第一章 緒 論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1
第一節 研究動機及目的 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．1
第二節 研究架構 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
第二章 文獻探討 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
第一節 市地重劃的意義及內涵 ．．．．．．．．．．．．．．．5
第二節 傳統土地評價方法 ．．．．．．．．．．．．．．．．10
第三節 實質選擇權及其相關文獻．．．．．．．．．．．．．．11
第三章 研究設計 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．22
第一節 土地開發分析法．．．．．．．．．．．．．．．．．．22
第二節 實質選擇權模型．．．．．．．．．．．．．．．．．．23
第三節 個案分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．28
第四節 資料來源及資料處理方法．．．．．．．．．．．．．．33
第五節 研究限制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．38
第四章 實證結果分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．39
第一節 投資價值估算．．．．．．．．．．．．．．．．．．．39
第二節 敏感性分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．45
第五章 結論與建議．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．49
第一節 結論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．49
第二節 對未來研究之建議．．．．．．．．．．．．．．．．．50
附錄 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．51
參考文獻 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．56

一、中文部分
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二、外文部分
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