不動產證券化之目的，即是將不動產之投資轉變為證券型態，使投資者與標的物之間，由直接的物權關係，轉為持有債權性質之有價證券，藉以結合不動產市場與資本市場，使不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有流動功能的資本性證券，以擴大投資參與面的過程，增加開發不動產的籌資管道。近年來，地方政府的支出隨著職能的擴張而日益增加，支出體系不健全及管理不善，導致地方政府面臨極其嚴重之財政困境，而地方政府因地方自治法、中央與地方財政收支劃分法頒訂後，縣市政府職權已大幅提昇，由以往的政策無自主性轉變為政策制定及實施有相當自主性。所以，傳統的公有土地管理及土地開發模式已不符合經濟效益，加以財政稅收日益減少，因此為透過更有效率之利用模式，遂有證券化趨勢。
行政院經建會於民國九十一年三月十一日通過「不動產證券化條例」草案，引進美、日不動產投資信託及資產信託二大制度，以建構我國不動產不動產證券化之法制及受益證券之發行與上市上櫃。此草案，亦為參考美、日之法制，配合我國現有環境需求而擬就者，理應可適用，惟其已發現之問題應如何解決，應用於地方政府時可能衍生之相關問題，值得進一步探討。公有不動產對證券化之企望，不亞於營建業、銀行業者，惟公有不動產之處分、信託有其法令之限制，在相關法令如國有財產法、土地法等未修正前，得否辦理信託作為發行受益憑證之標的，亦值得探討。
本研究以美、日不動產證券化的施行經驗及蒐集日本公有土地信託制度，配合我國過去類似「不動產證券化」之相關案例，檢討相關制度，提出不動產證券化應用於縣有土地管理可能面對的相關問題。「徒法不足以自行」，不動產證券化模式應用於縣有土地管理開發是否能成功，除了中央法令修訂完備外，公有土地本身限制的鬆綁及地方政府對現存制度的改變意願，均會影響此政策之推動，本研究另針對地方政府（含鄉、鎮、市公所）實際參與公有土地管理及土地開發之各相關主管單位問卷調查，以了解地方政府對不動產證券化意涵之認知、態度及引進公有土地管理推動困難，藉由此問卷調查獲得地方政府推動不動產證券化的契機，作為地方政府落實其公有土地管理及土地開發的參考。

The purpose of real estate securitization is to change the investment on real estate to securities, enabling the relationship between the investor and the object from a direct object ownership to an ownership of securities having creditor’s rights. Through securities, the real estate market and the capital market can be combined, making the value of real estate change from fixed capital state to capital securities with circulating function so as to enlarge the processes of investment and participation, and increase the channels of capital collection for development of real estate. In recent years the expenses of local governments have been increasing with the expansion of their functions and capabilities. The incomplete and poor management of the system of expenses lead to a serious financial predicament confronted by local governments. And after the promulgation of Local Governments Autonomy Law and Law of Separated Income and Expenses of Central and Local Governments, the duties and rights of county governments and city governments have been tremendously promoted. The natures of independence and initiative being lacked in the policies of the past are found in the drafting and implementation of the existing policies. Therefore, the traditional public land management and the old land development model can no longer achieve economic interests. In addition, as tax income is decreasing gradually, to get a more efficient land use model, it is inevitable to see the trend of securitization.

On 11th March, 2002 the Council for Economic Affairs of Executive Yuan passed the draft of “Real Estate Securitization Law.” It imported two systems from foreign countries: the American and Japanese real estate investment trust and capital trust. They built up the structures for the legal systems of real estate securitization of Taiwan, as well as the issue and listing of beneficiary securities. As the draft not only took the American and Japanese legal systems as reference, but also met the environment and needs of that time, it should have been an applicable draft. Nevertheless, such aspects as how to solve the problems discovered, and the problems probably derived from its application on local governments are worthy of further investigation. In fact public real estate does not have lower expectation for securitization than the construction industry and banking industry. However, over the punishment on public real estate, trust itself has law to exert limitation. Before the related laws, like Nation-Owned Property Law, Land Law, etc. are revised, it deserves further investigation on whether trust can be a target for the issue of beneficiary certificates.
This research refers to the implementation experience of the American and Japanese real estate securitization, accumulates the public land trust system of Japan, finds out the relevant cases of Taiwan in the past similar to “real estate securitization,” examines the relevant systems, and raise the relevant problems that may possibly be confronted in times of application of real estate securitization on county-owned land management. There was a Chinese saying, “It is useless to rely on law only.” Whether it is successful to apply real estate securitization on county-owned land management not only depends on the complete revision of law by the central government. A release of public land restriction and the local governments’ willingness to change the existing systems will also affect the promotion of the policy. Besides, the research also focuses on the survey of questionnaires answered by various related supervisory departments of local governments (including villages, towns, city offices) that have practically participated the public land management and land development, so as to understand the local governments’ cognition and attitudes towards the meaning of real estate securitization, and the problems they encountered when promoting the management of public land. Through the questionnaire survey, the right opportunity for local governments to promote real estate securitization can be known. It can be a reference for local governments to make their public land management and land development realized.

目錄
第一章 緒論．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．.1
第一節 研究動機與目的．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1
第二節 研究範圍與限制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
第三節 研究方法與流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
第二章 相關文獻回顧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
第一節 不動產證券化應用於市地開發、用地取得之相關文獻．．．8
第二節 不動產證券化於土地信託之相關文獻．．．．．．．．． 11
第三節 國內不動產證券化相關法令．．．．．．．．．．．．． 14
第三章 不動產證券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 23
第一節 不動產證券化基本概念．．．．．．．．．．．．．．． 23
第二節 美國不動產證券化制度．．．．．．．．．．．．．．． 28
第三節 日本不動產證券化制度．．．．．．．．．．．．．．． 35
第四節 日本土地信託制度．．．．．．．．．．．．．．．．． 41
第五節 不動產投資信託與土地信託之比較．．．．．．．．．． 47
第六節 個案研究與實證分析．．．．．．．．．．．．．．．． 49
第四章 不動產證券化應用於縣有土地管理之問題探討．．．．． 56
第一節 縣（市）地方政府公有財產（房地）利用模式．．．．． 56
第二節 縣（市）地方政府土地開發模式．．．．．．．．．．． 61
第三節 不動產證券化模式應用相關問題探討．．．．．．．．． 66
第五章 不動產證券化應用於縣有土地管理之可行性研究調查分析 71
第一節 問卷調查架構．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 71
第二節 地方政府人員對現存公有土地管理及開發之認知．．．． 74
第三節 地方政府人員對不動產證券化之認知與態度．．．．．． 84
第四節 地方政府推動不動產證券化優先工作、負責單位、配套措施
及面臨困難．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 93
第五節 問卷調查顯著性分析．．．．．．．．．．．．．．．． 100
第六節 綜合分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 106
第六章 結論與建議.．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．108
第一節 結論與建議．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．108
第二節 後續研究之方向．．．．．．．．．．．．．．．． ．．110
參考文獻
附錄



















圖目錄
圖1-1 研究流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
圖2-1 行政院研擬之不動產抵押貸款初級與次級市場架構圖．．．． 19
圖2-2 行政院研擬之不動產信託架構圖．．．．．．．．．．．．． 19
圖3-1 不動產與不動產證券化架構之差異圖．．．．．．．．．．． 26
圖3-2 美國不動產證券化架構圖．．．．．．．．．．．．．．．． 28
圖3-3 不動產投資信託（REIT）架構圖．．．．．．．．．．．．． 31
圖3-4 不動產有限合夥制度（RELP）架構圖．．．．．．．．．．． 33
圖3-5 日本不動產證券化租賃方式架構圖．．．．．．．．．．．． 35
圖3-6 日本不動產證券化信託方式架構圖．．．．．．．．．．．． 36
圖3-7 日本不動產證券化任意組合方式架構圖．．．．．．．．．． 37
圖3-8 日本不動產證券化匿名組合方式架構圖．．．．．．．．．． 38
圖3-9 租賃型土地信託架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．． 42
圖3-10 分售型土地信託架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．． 44
圖3-11 等價交換型土地信託架構圖．．．．．．．．．．．．．．． 45
圖3-12 共同事業型土地信託架構圖．．．．．．．．．．．．．．． 46
圖3-13 財神酒店運作架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．．． 50
圖4-1 高雄縣政府歷年租金收入統計圖．．．．．．．．．．．．． 60
圖4-2 高雄縣政府歷年抵費地及標售地出售情形分析圖．．．．．． 64

一、中文部分

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