台灣地屬海島，地狹人稠，土地資源十分有限，政府藉由各種土地整體開發方式，將土地做最有效的利用，以創造最大社會福利，而市地重劃是此想法下的產物；就高雄都會區域來說，市地重劃之實施，不僅為高雄市都會區域帶來經濟繁榮，更造就重劃區內、外之土地利用、建設、人口與產業成長的外溢效果，對政府、土地所有權人，乃至全體市民均帶來明顯的效益。
以台灣地區的不動產市場來看，極容易受景氣波動、民眾心理對物價上漲預期心理產生恐慌、國內游資充斥、股市飆漲等因素引發土地價格上漲，進而造成地價大幅上揚現象，因此總體經濟因素(國民生產毛額、利率、匯率)與土地價格之間或存有長期均衡關係。鑒於不動產地價變動分析及與總體經濟因素間是否存有相互影響之研究，大多數學者皆以北台灣之城市為例，甚少以南台灣高雄市之不動產市場為實證研究標的，因此本研究將有別其他學者，藉由高雄市各重劃區抵費地公開標售之歷年實際交易資料為研究範疇，進行實證分析。
本研究以高雄市歷年來公開標售市地重劃區內抵費地價格與總體經濟變數是否具有長期共整合關係為研究對象，取樣期間自民國51年至93年止，就土地價格、國民生產毛額、利率、匯率等四變數作長期關係的研究，採用單根檢定及Johansen共整合檢定方法作為研究工具。依實證結果發現：此四變數確實存有共整合現象；土地價格與利率存有負相關的均衡關係，而與國民生產毛額、匯率存有正相關的均衡關係。

Taiwan is a crowded island with a large population but limited soil resource. The government makes the most effective use of the land by making various integrative developments in order to create the maximum use of social welfare. The idea of land reorganization thus came out. Take the metropolis of Kaohsiung for example, the implementation of land readjustment not only led to economic prosperity, but also created a spillover-effect like the growth of land utilization, construction, population and industries inside and outside the reorganization areas. It also brought enormous benefits to the government, land owners and the whole citizens as well.
The fluctuation of real estate market price in Taiwan is easily affected by its economic situation, people's fear of the expectation on the increase of price index, the domestic idle capital flood, and the dramatic rising of the stock market, which lead to the enormous growth of land value, so there should be a long-term balance among economic factors (GDP, interest rate, and exchange rate) and land value. As for the researches of the interrelationship between the analysis of the land value change of real estate and economic factors, most scholars chose cities in northern Taiwan as an example, fewer researches had been made for Kaohsiung City in southern Taiwan. This paper, different from others, analyzes the public tender data of lands in every reorganization area in Kaohsiung City from the past few years.
This paper aims at the long-term relationship of cointegration between the public tender data over the years of lands of readjustment area in Kaohsiung City and economic factors. The sample date is a long-term relationship from the year of 1962 to 2004 on such four parameters as Land value, GDP, interest rate, and exchange rate, which are the objects of this study, adopting the unit root test and Johansen’s Maximum Likelihood Estimation (MLE) as studying tools. As this study finds out, the phenomenon of cointegration really exists among these four parameters. The land value has negative correlation with interest rate, and positive correlation with the GDP, and exchange rate.

第一章 緒論……………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的 ………………………………………………1
第二節 研究方法………………………………………………………5
第三節 研究架構………………………………………………………6
第二章 相關文獻探討及理論模型 ………………………………………8
第一節 不動產市場分析 ………………………………………………8
第二節 總體經濟因素分析……………………………………………13
第三節 相關文獻回顧 ………………………………………………15
第四節 本文理論模型 ………………………………………………22
第三章　研究方法介紹 ………………………………………………26
第一節 單根檢定法(unit root test) ………………………………………26
一、 Dickey-Fuller檢定(Dickey-Fuller, 1979) …………………………………27
二、 Augmented Dickey-Fuller檢定(Dickey-Fuller, 1979) ……………………… 28
三、 Phillips-Perron單根檢定(Phillips-Perron, 1998) ……………………………31
四、 KPSS單根檢定(The Kwiatkowski, Phillips, Schmidt and Shin, 1992) ……………32
第二節 Engel and Granger 二階段估計法 ………………………………35
第三節 Johansen最大概似估計法 …………………………………… 38
第四章 實證結果分析 ………………………………………………43
第一節 資料來源說明與處理分析 ……………………………………43
第二節 單根檢定結果 …………………………………………………46
第三節 最適落後期數選取 ……………………………………………48
第四節　Johansen共整合的估計與檢定 …………………………………49
第五章　結論與建議 …………………………………………………51
第一節 結論…………………………………………………………51
第二節 後續研究建議…………………………………………………53
附錄一 ………………………………………………………………55
參考文獻 ……………………………………………………………57

中文部分
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