父母親盼望孩子能進入明星學校就讀，但因學區制度的限制，使得擁有明星學區內的房地產逐漸成為進入明星學校就讀的條件。在一般認知中，爭先購置房地產的行為，進而使明星學區內的房價高於非明星學區。然而真實情況確實是如此嗎?由於國內文獻探討的地區大多位於台北，故本文將以高雄市最多明星學校的左營區作為研究對象，用特徵價格法探討明星學區對左營區房價之影響，看能不能得出不同國內文獻的結果。並依高雄市教育局所公布之管制學校，將管制學校定義為明星學校。以2015年第一季到2016年第一季「內政部不動產交易實價查詢服務網」之高雄市左營區房屋交易資料作為實證研究樣本。
實證結果顯示，位於明星學區之房價較非明星學區高，總價高出46 萬元，由此數據結果說明了，明星學區內的房價確實較高。
而我們認為父母希望孩子能進入好學校就讀和投資人認為此區的房地產值得投資此雙向需求拉動明星學區內的房價，使得明星學區內的房價高於非明星學區，也即明星學區的確對房價產生顯著且正向之影響。

Parents are hoping that their children to enter the star school, however, the unwritten condition of studying in star school has gradually formed that one with real estate at the star school district is required.
In the general perception, the action of rushing to purchase real estate makes the real estate price in star school district higher than in regular school district. However, whether the actual situation is consistent with the general perception. Due to the domestic literature explore are mostly located in Taipei. This paper will take up the Zuoying district of Kaohsiung City that has the largest star districts as the research object. In this paper , we apply hedonic price method to estimate the effects of star schools on house price in Zuoying District and define the star school as “control school” that announced by Department of Education of Kaohsiung City Government.
The empirical research samples are from 2015 Q1 to 2016 Q1 in Zuoying district of Kaohsiung city according to the real estate transaction query website, the Ministry of the Interior.
Real diagnosis result explains that house price of the star school districts is more expensive than the general school districts NT$460 thousand .So , we can say that house located within the star school districts will be more expensive than general districts.
We think that parents want their children to enter a good school and investors think that real estate in this area is worth investing pull house price in star school districts. House price in star school districts is higher than the general school districts; star school districts indeed have significant and positive effect on house price.

論文審定書 i
謝辭 ii
中文摘要 iii
Abstract iv
圖目錄 vi
表目錄 vii
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與目的 1
第二節 研究架構與流程 2
第二章 理論基礎與文獻回顧 4
第一節 學校品質對房地產價格之影響 4
第二節 特徵價格理論之相關研究 6
第三節 影響房地產價格之相關研究 7
第三章 研究方法與設計 8
第一節 研究方法 8
第二節 資料說明 9
第三節 資料來源 10
第四節 影響房地產價格之因素整理 14
第五節 研究變數之選取 18
第六節 統計方法 19
第四章 實證分析 21
第一節 敘述性統計分析 21
第二節 多元迴歸分析 23
第五章 結論與建議 30
第一節 結論 30
第二節 建議 31
參考文獻 32

網站
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