大高雄房價節節高昇，主要拜公共建設所賜，地段好自然價格也高，像是北高雄地區美術館及農十六區，由於環境優美、交通便捷、生活機能佳，且鄰近百貨和商圈，成為建案的首選區，但買屋置產得先衡量財務預算，再者，出生率不斷下滑、人口結構改變，現今大都以小家庭為主，居住坪數不一定要大。本研究將探討大高雄地區小坪數建案經營策略的研究，將調查、分析、歸納所得，研討出小坪數市場的營運特性及未來的經營策略。
本研究回顧國內外相關建築的發展現況，訪談後彙整SWOT分析小坪數住宅需求及影響住宅市場的相關因素，同時有效掌握消費者購屋之動機及探討政府政策的影響，經由深度訪談相關產業的主管、經理人，結合業界各方面的看法，希望對建築業、學術界能有所幫助及盡一份心力。
經研究探討分析結果，小坪數建案經營管理之策略方向為：
一、符合市場需求是經營策略成功的關鍵-人性化的小坪數建案是經營策略的基本定位，在規劃階段時就以系統思考角度來看待未來住戶的需求。
二、市場策略的掌握-迎合當時政治、經濟、社會環境下的市場產品規劃，購屋動機及需求水準的事前調查也是關鍵因素。
三、經營策略的創新-觀念創新、組織創新、產品創新、服務創新、金融創新。
四、慎選理念相同的承包商是建商要求品質的最佳策略。
五、網路行銷之經營策略-善用新的網路媒體與傳統媒體結合所產生的廣告效力。
六、政府政策影響著建築業的興衰，對建商的經營策略選擇具有重大影響力。

Housing prices in the Greater Kaohsiung area have been steadily rising mainly due to the construction of infrastructure. With a good area comes a high price, like the Art Museum in northern Kaohsiung and the agricultural 16th district. These areas have become prime locations for construction projects because of the beautiful environment, convenient transportation links, good access to daily necessities, as well as close proximity to department stores and shopping areas. However, one also has to consider the budget when purchasing a home. Because of the decreasing birth rate and the resulting change in demographics, buyers are mostly small-size families which do not necessarily require large living areas. This study focuses on business strategy regarding small-scale housing projects in the Greater Kaohsiung area. This includes surveys, analysis and conclusions that provide further discussion on the characteristics of small-scale housing operations as well as the future operations strategy.

This study reviews the current development status of relevant buildings. A SWOT analysis was performed after conducting interviews to analyze the need for small-scale housing and other relevant factors that affect the housing market. It also seeks to better understand the motivations behind consumer decisions when purchasing property. The influence of governmental policies is also within the scope of this discussion. Finally, through in-depth interviews with managers, this study consolidates views from every sector in order to assist both the construction industry and academia.

After discussion and analysis of the study results, the management and operation of small-scale housing projects should consider:

1. Compliance with the market demands. This is the key to success for operations strategy. Small-scale housing with a touch of personality is a fundamental starting point. In the planning phase, the needs of future residents should be systematically considered.
2. Grasp market strategies. Planning a new product in the market should respond to the current political, economic and social circumstances.
3. Innovative operations strategy. For example, concepts, organizations, products, services and finances should all be considered.
4. Careful selection of contractors. The best strategy is for builders to share the same ideals and demand the best quality.
5. Internet marketing strategy. Positive advertising effects can be generated following the combined effective use of both new media and traditional media.
6. Governmental policies affect prosperity in the construction industry. This has a major impact on the builders’ choice of operations strategy.

目 錄
論文審定書 i
誌謝詞 ii
摘 要 iii
Abstract iv
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究範圍與限制 4
第四節 論文架構 5
第二章 文獻回顧 6
第一節 房地產業 6
第二節 SWOT分析 17
第三節 經營策略 22
第四節 購屋動機之探討 28
第三章 研究方法 33
第一節 研究方法 33
第二節 研究流程 39
第三節　訪談對象之描述 40
第四章 個案訪談結果與分析 43
第一節 一功營造股份有限公司 43
第二節 隆大營建事業股份有限公司 51
第三節 博鼎廣告代銷公司 61
第四節 購屋者訪談 73


第五章 結論與建議 82
第一節 研究發現與實務意涵 82
第二節 建議 87
第三節 後續研究 90
參考文獻 91
一、中文文獻 91
二、英文文獻 94
三、參考網站與雜誌 96
附錄 97
附錄一：問卷 97
附錄二：問卷內容 98








圖 次
圖 2-3-1： 產品與市場擴張格道…………………………………………….. 21
圖 3-2-1： 研究流程圖…………………………. …….. ………………………. 38

表 次
表 2-1-1： 2011-2012年政府政策影響房地產價量的彙整…………………… 14
表 2-2-1： SWOT 矩陣策略表………………………………………...……….. 17
表 2-2-2： SWOT 分析經營策略類型………………………………………..... 19
表 2-4-1： 購屋動機………………………………………...…………………... 29
表 2-4-2： 購屋推廣資訊來源………………………………………...………... 29
表 2-4-3 住屋屬性………………………………………...……….. ………… 30
表 3-3-1 訪談對象簡介………………………………………...……….. …… 39
表 4-3-1 訪談結果整理………………………………………...……….. …… 67
表 4-3-2 大高雄地區小坪數建案之S.W.O.T分析…………...……….. …… 71

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