自民國82年起台灣即已邁入高齡化社會，65歲以上的老年人口所占比例不斷攀升中，101年底我國戶籍登記人口為2,332萬人， 而65歲以上老人所占比率已達11.2％，老化指數為76.2％，近10年間已增加32.0個百分點。根據內政部統計處之預估，到民國106年時，65歲以上老年人口將達到13.67﹪，由此數據顯示，台灣已因人口老化的現象加速推升改變了社會結構。如此一來，老年人口的居住消費性的需求，就促進了台灣產業的新趨勢、新動能，「養生住宅」的產業也因此擴大市場能量，根據上述的趨勢變化，本研究藉此探討台灣在高齡化現象下所產生的養老住宅需求度，針對養生住宅產業予以市場分析，並以個案分析研究法進行，選擇台塑集團旗下的長庚養生文化村、潤泰集團經營的潤福生活新象，及國寶集團投資的國寶聖恩休閒養生會館為個案研究之對象，據以探討此產業之競爭策略，做為營運策略之規劃。
本研究或獲致的結論如下：
一、增強在軟體服務的水準與品質。亦可將醫院資源強化，提供更安心的醫療服務。以更好的服務流程規劃來吸引顧客。
二、以硬體規劃的特色，成為企業經營的特色，並以市場區隔形成企業競爭優勢之依據。
三、企業經營的策略性規劃。利用政府積極推廣的養生安老福利政策，為企業的商機圈出基本市場量，讓「老人養生住宅」當成社會大眾矚目關心的議題。
四、「老人養生住宅」尚有極大發展的空間，業者應當利用「退休後換屋」的台灣社會普遍共識，用力於整個產業的規模建立。
五、隨著社會觀念以及家庭結構的改變，反而變成「老人養生住宅」的商機，而業者如何讓購屋者願意只租不買，純粹不置產而拿來享受高品質的晚年生活，就是產業需面對的挑戰，但正是商機的體現。

Since 1993, Taiwan has become an aging society, with a rising proportion of population aged more than 65 years old; at the end of 2012, the household registration showed that the total population of the country was 23.32 million, of which 11.2% were elders aged more than 65 years old. It made the aging index of Taiwan 76.2%, which was a 32-percent increase in the past decade. According to the estimation made by the Department of Statistics, Ministry of the Interior, by the year of 2017, there will be 13.67% of the total population that are aged more than 65 years old. This data shows that due to the accelerating aging phenomenon of the society, the social structure of Taiwan has been changed. Therefore, the need for housing of the aged population has become a new trend and new energy of Taiwan’s industry, especially those related to “Lifetime Housing.” Based on the above mentioned changes in the trend, this research discusses the need for housing under the circumstance of an aging society in Taiwan, and also analyzes the market of industries related to Lifetime Housing. For the latter, the research is conducted with a case study, choosing three Lifetime Housing villages (which are Chang Gung Health and Culture Village, Ruen Fu New Life run by Ruentex and Divine GraceLeisure Club) as targets so as to discuss the competition strategies of the industry and to plan for new operational strategies.
The research has come to the following conclusions:
First, there is a need to enhance the standard and quality of services of the software. It may also be done by strengthening the medical resources and providing customers with more comforting medical services. Customers will be attracted by the better service provided.
Second, the enterprise needs to use the hardware-planning features as its operating features, and form its own advantage based on market segmentation.
Third, the enterprise has to plan strategically by taking advantage of the government’s policies for the elders as its basic market force, and make the Lifetime Housing for elders a public concern.
Fourth, there is still a great space for development in Lifetime Housing for the elders. The enterprise need to take advantage of the Taiwanese consensus—“change for a new house after retirement”— to build up the industry.
Fifth, the changes in social concepts and family structures have become a great opportunity for Lifetime Housing; the challenge is for the enterprise to convince the customers into leasing the house rather than buying it, and to enjoying a high-quality aging life without buying a house.

審定書 i
謝辭 ii
摘要 iii
Abstract iv
第壹章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的與問題 4
第三節 研究流程 5
第貳章 文獻探討 6
第一節 高齡化社會及衝擊 6
第二節 終生住宅的概念與意義 11
第三節 各國終生住宅的現況 13
第四節 文化因素對消費者行為的影響 15
第五節 競爭者分析 25
第六節 五力分析 27
第七節 小結 28
第參章 研究設計 29
第一節 研究架構 29
第二節 研究對象與範圍 30
第三節 研究方法 31
第四節 資料蒐集 32
第肆章 個案分析 36
第一節 台灣養生住宅產業現況 36
第二節 台灣終生住宅產業分析 41
第三節 個案一：長庚養生文化村 47
第四節 個案二：潤福生活新象館 53
第五節 個案三：國寶聖恩休閒養生會館 59
第六節 個案綜合分析比較 64
第一節 研究結論 72
第二節 研究建議 74
第三節 研究限制與未來研究方向 75
參考文獻 76
附件 78

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