論文名稱：台灣地區不動產市場與股票市場之關聯性研究 頁數：68
校（系）所別：國立中山大學 財務管理學系碩士班
畢業時間及提要別：八十八學年度 第二學期 碩士論文提要
研究生：廖茂成 指導教授：陳 明 吉 博士
論文內容摘要：
民國七十年代，台灣地區之股票市場蓬勃發展，加權指數與成交量屢創新高，投資人財富增加之後，便會將其一部份之資金轉投資在不動產商品之上，因此同時可以發現在此時期之不動產市場似乎也跟著水漲船高。而民國八十年代以後，股票市場熱潮消退，不動產市場之景氣也跟著降溫。如此，在股票市場與不動產市場之間似乎應該有某種關聯性存在。而此關聯性之來源則可能是由上述之財富效果所造成。而這也是本研究之動機所在。若兩市場是有關聯性的，則兩市場的商品之間就會產生替代性，價格就會彼此產生交互影響的效果，在此情形之下，同時持有兩市場商品之投資組合，其分散風險的效果將會大打折扣。但如果兩市場之間是沒有關聯性的，同時投資於兩市場，將可以為投資人帶來顯著的分散風險的效果。
本研究採用之不動產市場商品包括：台北市預售屋住宅價格、台北縣預售屋住宅價格、台中市預售屋住宅價格及高雄市預售屋住宅價格等四種資料。在股票市場方面則使用股價加權指數。研究期間為民國七十年第一季到民國八十八年第一季。
在研究方法上，過去由於不動產市場之資訊不透明，因此針對此主題之研究甚少，且多半以研究價格間的關係來推論市場之間的關聯性。但價格並無法完全的來代表市場。因此，本研究突破過去文獻均以傳統計量模型來探討兩市場之價格上的關係，而改採用資本資產定價模型，希望能以市場角度來重新探討此一問題。另外，即使是以傳統之計量模型，過去文獻在使用Granger因果關係模型時，均未先檢定資料間是否具有共整關係，因此，若變數間具有共整關係時，其因果關係模型也未加入誤差修正項。如此將對其研究結果產生重大影響。而本研究也將針對此點作改善。
研究結果發現，台北市預售屋價格及台北縣預售屋價格分別與股價加權指數之間具有共整關係。亦即，此二縣市之房價與股價之間存有一長期均衡關係。接著本研究以Granger因果關係模型來檢驗房價與股價之間是否具有因財富效果所導致的關聯性。結果發現股價的變動造成台北市房價的變動為顯著的，其餘的關係則不顯著。而在資本資產定價模型之檢定結果方面，四個縣市之不動產市場與股票市場之間均不具有關聯性。亦即，台灣地區之不動產市場與股票市場之間是分離的。

關鍵字：不動產市場、股票市場、因果分析、資本資產定價模型

Abstract

During the late 1980’s, the stock market and real estate market in Taiwan both went into enormous booms. The Taiwan Stock Market Weighted Price Index (TSMWPI) and real estate prices both reach the highest peaks that they never reach before. It seems that there is a certain relationship between the stock market and real estate market. Therefore, this thesis proposes to study the following two propositions: (1) if the stock market and real estate market are integrated, then a certain degree of asset substitution will occur. The price of the assets in the two markets will interacted due to the asset substitution. And this price interaction will reduce the effect of risk diversifying. (2) But if the two markets are segmented, the effect the diversifying risk will get significant increasing as long as having the assets of the two markets included in your portfolio simultaneously.
Past studies commonly investigated the relationship between the price series in these two markets, and therefore make the conclusions of their relationships. However, any individual price series cannot represent the activities of the whole market. Consequently, we adopt the Arbitrage Pricing Model (APM) to examine the relationships between the stock market and the real estate market in Taiwan. Our study is the first one to discuss this topic from the view of the market. Our study also tests causality relationship between the price series, but we have some improvements compared to the past studies. Our model includes an exogenous variable which captures the influence affecting both the stock market and real estate market at the same time. The test of casualty is also based on the cointegration theory.
We test four cities in Taiwan, including the Taipei City, Taipei County, Taichung City and Kaohsiung City. Our findings suggest that the house price of the Taipei City and the Taipei County are co-integrated with the TSMWPI, that is, there is a long-term equilibrium relationship between the two cities and TSMWPI. The test of Granger Causality indicates that TSMWPI only Granger causes the house price of the Taipei City. All other causality relationships are not existed in these four cities. Finally, we use the APM to examine the relationship between the two markets and find that no evidence of relationship is existed between the stock and the housing market, suggesting that the stock market and the housing market in Taiwan are segmented.


Key Words: Real Estate Market, Stock Market, Causality, CAPM

目錄

第一章 緒論
第一節 研究動機與目的…………….……………………………………………1
第二節 研究方法與流程………………………………………….….……………3
一、研究方法………………………………………………………………….…….3
二、研究流程………………………………………………………………….….…3
第三節 資料來源與處理………………………………….…………….…………5
第四節 研究限制…………………………………………….…………..…………6

第二章 市場分析
第一節 不動產市場分析…………………………………….……………………7
一、歷史分析……………………………………….………………….……….……7
二、現況分析……………………………………………………………………….…8
第二節 股票市場分析………………………………………………………….….10
第三節 特性分析…………………………………………………………….…….12
一、不動產市場………………………………………………………………….….12
二、股票市場………………………………………………………………………..15
第四節 股票市場與不動產市場之關聯性分析……………………….………...20
一、由資金流動的角度………………………………………………………..…….20
二、由大環境的影響……………………………………………………….……….23

第三章 文獻回顧
第一節 國外文獻探討…………………………………..…………………………24
第二節 國內文獻探討………………………………………………………..……27
第三節 比較分析……………………………………………………………..……29

第四章 研究理論與方法
第一節 研究理論與架構…………………………………………………………..34
一、財富效果……………………………………………………………….……….34
二、APT理論模型……………………………………………………………..…….35
第二節 研究方法………………………………………………………..………..39
一、單根檢定……………………………………………………………………….39
二、共整檢定………………………………………………………………….…….42
三、Granger因果關係模型…………………………………………………………43
四、Arbitrage Pricing Model-APT之理論模型…………………………….………45
第三節 實證流程…………………………………………………………………47

第五章 實證結果分析
第一節 單根檢定…………………………………………………………………..48
第二節 共整檢定…………………………………………………………………..50
第三節 Granger因果關係檢定……………………………………………………51
第四節 APT理論之實證結果……………………………………………………..55

第六章 結論與建議
第一節 結論………………………………………………………………………..58
第二節 建議………………………………………………………………………..60

附錄一………………………………………………………………...………….…..61
附錄二…………………………………………………………………...……….…..62
參考文獻……………………………………………………………………….…….64

一、西文部分
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