旗津，一個懸於高雄外海的細長小島，擁有全高雄第一座的媽祖廟，是漢人在高雄最早開墾的區域，到了清領時期時更因身為通商口岸之一，成為了高雄的商業中心，於日本時代更是高雄造船業與都市化的先行地區，不過現在的旗津卻因各種的不利因素，儼然成為了大高雄發展最為落後的地區之一。
而為了挽救頹勢，產官學各界無不竭盡腦汁為旗津傾力思索出路，但在這幾年紛擾下來，如今的高雄旗津實質上有了甚麼？成了甚麼？
在筆者實地觀察後發現了，雖然假日的觀光人潮可說是摩肩擦踵，但到了非假日期間，遊客可說是寥若晨星、少之又少，這幾年下來各界所做的努力，盼到的卻是因各種生活條件無法與市區比擬下，造成了人口大量的外流，平日觀光人潮的稀稀落落，此種窘迫不堪的局面實是令人擔憂。
而在環顧了旗津內外趨勢且結合了日本學者所提出之環境要素後，本研究認為養老產業將是旗津合適之發展產業，持續關懷退休者社區則為最適合的發展模式，若此種模式能在旗津地區落實，本研究認為除了能夠引進高端醫療服務以達產業升級效果外更能藉由養老產業之長住性質解決人潮落差之問題。
最後本研究則藉由實地考察，於旗津地區找尋適合之建設區域，並在現有交通網絡基礎上給予適當之改善建議，做一整體空間及交通面之規畫以供各界參考與思索。

Cijin, a narrow long island offshore from Kaohsiung, has the first Matsu temple in the Kaohsiung area. Cijin is the earliest region cultivated by the Han people in Kaohsiung. By the time of the Qing Dynasty, it had become the business center of Kaohsiung as it was one of the trading ports. During the Japanese occupation era, it was the first region in which Kaohsiung started to develop her shipbuilding industry and urbanization. However, due to a variety of unfavorable factors, Cijin is now simply like one of the most backward areas in the developed Kaohsiung.

In order to save the decline, industries, government units and academia all do their best and think deeply to find a way out for Cijin. But for all the troubles in the past few years, what is it that Cijin in Kaohsiung essentially owns today? What has it become?

After the on-the-spot observation, the author has discovered that during holidays the thronging crowd can be jostling one another, but on weekdays, visitors can be said to be as sparse as the morning stars; that is, fewer than very few. However, the efforts made by all fronts in the past few years were in vain. Compared to the other urban areas, there’s been a large outflow of people due to the lack of good living conditions. The crowds of tourists on weekdays are few and scattered. This embarrassing situation is a great worry.

Having looked around into the inward and outward of Cijin and combining the environmental elements put forward by Japanese scholars, this study maintains that the senior care industry will be the suitable industry for Cijin to develop, and Continuing Care Retirement Communities is(CCRCs) the most suitable mode of development. If this model can be implemented in Cijin region, this study believes that in addition to the introduction of high-end medical services to achieve the effect of industrial upgrading, the long-term nature of the senior care industry can solve the problem of the fall of crowd level.

At last, the researcher of this study seeks suitable construction areas in Cijin region by field trips, and on the basis of the existing transport network, makes overall space and traffic planning as references and thoughts for all fronts.

論文審定書………………………………………………………………………….…i
論文公開授權書………………………………………………………………………ii
謝誌...…………………………………………………………………………………iii
摘要...…………………………………………………………………………………iv
Abstract..……………………………………………………………………………...v
目次...…………………………………………………………………………………vi
圖次..…………………………………………………………………………………viii
表次……………...………………………………………………………….…………x


第壹章 緒論
第一節 研究背景、動機與目的....………………………………....................….1
第二節 文獻回顧……………………………………………………......................5
第三節 研究方法、範圍與限制..………………………………….......................14
第四節 研究架構、流程與章節安排..…………………………….......................17
第貳章 旗津產業發展分析
第一節 產業之過去與現在…………………………………….…........................21
第二節 一般觀光之發展分析…………………………………….........................26
第三節 博弈觀光之發展分析…………………………………….........................31
第參章 趨勢、環境分析及產業提出
第一節 旗津外部趨勢分析.………………………………...…............................34
第二節 旗津內部趨勢分析...............................................................................38
第三節 旗津產業之提出...…………………………………………......................41
第肆章 美、日、台CCRCs之比較分析
第一節 模式建立之理由.………………………………………...........................55
第二節 美國CCRCs型態與分析………………………………….......................59
第三節 日本CCRCs型態與分析………………………………….......................63
第四節 台灣CCRCs型態與分析………………………………….......................68
第伍章 發展CCRCs之細部分析
第一節 借鏡與改進.........................................................................................71
第二節 整體空間規畫……………………………………………........................76
第三節 整體運輸規劃.....................................................................................89
第陸章 結論與建議
第一節 研究結論...……………………………………………............................98
第二節 後續研究建議.....................................................................................101
參考文獻............................................................................................................103

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三、日文部分
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