我國不動產信託政策與制度之研究

提　要

民國八十五年一月二十六日我國信託法頒布實施，信託制度正式引進國內。從此，以財產為中心透過信託制度架構的平台重新建構人與財產的關係，成為一種嶄新的制度，將財產的所有權、經營管理及受益權重新定位。此一制度對國家經濟發展影響最大的部分集中在不動產的信託，尤其是商事信託部分，因此，本研究案主旨即策定在「我國不動產信託與制度之研究」。
由信託發展緣起，也就是英、美等國家長期之沿革做觀察，並對日本、韓國等在二十世紀分別自美國引進信託制度，實施近半世紀之經驗作分析並據以對我國信託制度參考日本、韓國信託制度引進後做一深入研析比較，期能從其中擷取經驗獲致有用的參考意見。
此外，對於我國不動產信託制度的政策目標是否能順利完成，其相應的制度是否能配合信託法之實施而臻完備，從「信託法」、「信託業法」、「不動產證券化條例」三個系列的制度為中心進行深入研析，並以部分制度經濟的論點加以分析其結果，再印證於不動產信託業務相關人士的深度訪談結論，期能獲致較為實際有效的建議事項，裨益制度之推動。
經過上述的過程，本研究案獲致十項研究結果，並據以提出七項建議事項，其中最重要的建議事項是，「政府應儘速將開發型的不動產證券化列入法制化」及「政府應結合民間力量輔導信託業者以經營團隊或策略聯盟方式成立合法且具有能力的信託業者」，當然還包括了其他一些相關的建議事項，相信，對於我國不動產信託政策目標之運作當有所助益。也因為這些建議事項均與相關人士的專業經驗相呼應，理論上具有較高的可行性，此乃本研究案的特色，也是本研究案的目的。

A Study on the Policy and Institution of Real Estate Trust
in Taiwan

Abstract

Since the trust system was formally introduced to Taiwan where the Trust Act of January 26, 1996 was enacted and enforced, the relationship between individuals and property reconstructed by the property-oriented platform of trust has come to a new era in which the ownership of property, management, and the right to beneficiary play new roles. In light of such a new system that has a great influence on the national economy, most of which focused on its real estate trust policy, particularly on the policy of commercial trust, the purpose of the study is to examine Taiwan

目　　錄

第一章　緒論……………………………………………………………1
第一節　研究動機與目的…………………………………………1
　　一　研究背景與問題意識……………………………………1
　　二　研究目的…………………………………………………6
第二節　研究途徑與方法…………………………………………7
　　一　制度研究途徑-法學方法……………………………….7
　　二　研究方法…………………………………………………10
第三節　研究流程與架構…………………………………………15
一 研究流程…………………………………………………15
二 研究架構…………………………………………………16
三 研究章節安排……………………………………………19
第四節 研究範圍與限制…………………………………………21
第二章　信託之源起及美日韓等國家信託制度之發展………………23
第一節　信託之源起………………………………………………23
第二節　美國信託業之沿革及發展………………………………26
　　一　美國信託制度之沿革……………………………………26
　　二　美國信託金融制度的發展………………………………27
　　三　現代美國的信託發展……………………………………29
第三節　日本信託業之沿革及發展………………………………36
　　一　引進美國信託制度………………………………………37
　　二　日本信託金融制度的沿革………………………………38
三　日本信託法制發展重要紀事……………………………40
四　邁向國際化的日本信託金融業…………………………41
第四節 韓國信託業之沿革及發展………………………………46
一　韓國信託法制簡史………………………………………46
二　韓國信託業的發展………………………………………47
第五節　韓國、日本信託法與我國信託法之比較研析…………49
第三章　我國信託政策與制度之形成…………………………………67
第一節　信託法草擬過程研析……………………………………67
　　　　一　信託法制化前的運作方式………………………………67
　　　　二　邁向立法過程中的特殊現象……………………………74
　　　　三　信託政策與制度形成之研析……………………………75
　　　　四　具體引入國內外專家學者意見…………………………82
　　　　五　相關部門權責之整合……………………………………89
第二節　信託法立法過程研析……………………………………90
　　　　一　行政院向立法院提報政策說明…………………………90
　　　　二　立法委員詢答顯示與行政部門對信託政策立場歧異…96
　　　　三　立法院舉辦公聽會………………………………………97
　　　　四　立法院委員會逐條審查（一讀會）…………………105
　　五　跨越兩個會期的一讀會………………………………110
　　　　六　立法院院會逐條審查（二讀會）……………………112
　　　　七　研析整個審議過程的一些省思………………………114
第三節　信託業法的制定及修正………………………………116
　　　　一　我國信託法制化前的信託業…………………………116
　　　　二　信託投資公司所引起的波瀾…………………………118
　　　　三　信託業法草案研擬過程及內容………………………123
　　　　四　立法院審議過程………………………………………130
　　　　五　信託業法制化後相關法規的整合……………………134
　　　　六　對信託業法之期待……………………………………137
第四節 信託業設立標準之研析………………………………141
第四章　我國現行不動產信託制度之發展及評析…………………148
第一節　不動產信託之基本概念………………………………148
　　一　不動產的法律意義……………………………………148
　　二　不動產信託的法律關係………………………………149
第二節　不動產信託的實際運作觀察…………………………153
第三節　民間組織的積極作為…………………………………167
　　一　設立依據………………………………………………169
　　二　成立宗旨與主要任務…………………………………169
　　三　業務執行結果…………………………………………171
第四節　我國不動產信託公示及交易安全保障之制度評析…179
　　　　一　信託財產的法律架構及其制度目的…………………179
　　　　二　保障交易安全的制度設計……………………………180
　　　　三　現行不動產信託公示的方法…………………………181
　　　　四　新制度經濟學的一些相關理論………………………184
　　　　五　由制度變遷論探究我國信託制度之引進……………188
　　　　六　不動產信託公示制度的建立…………………………189
　　　　七　不動產信託公示制度與交易安全之平衡……………196
　　　　八　觀察結果省思及建議…………………………………200
第五章　不動產信託制度成敗關鍵之探討…………………………203
第一節　由相關之稅法規定研析………………………………205
　　　　一　所得稅法………………………………………………206
　　　　二　土地稅法………………………………………………209
　　　　三　平均地權條例…………………………………………211
　　　　四　房屋稅條例……………………………………………212
　　　　五　契稅條例………………………………………………214
　　　　六　遺產及贈與稅法………………………………………214
　　　　七　營業稅法………………………………………………217
第二節　證券交易法、共同信託基金管理辦法與信託制度
互動之研析……………………………………………221
第三節　不動產受託人專業化制度之建立……………………224
　　　　一　營業（商事）信託……………………………………224
　　　　二　非營業（民事）信託…………………………………225
第六章　不動產證券化………………………………………………229
第一節　不動產證券化的定義…………………………………229
　　　　一　何謂不動產證券化……………………………………229
　　　　二　不動產證券化之類型…………………………………229
　　　　三　不動產證券化之得失預測……………………………231
第二節　美國、日本不動產證券化制度之研析………………232
　　　　一　美國的不動產證券化…………………………………232
　　　　二　美國REIT的型態…………………………………….235
　　　　三　美國的不動產有限合夥………………………………238
　　　　四　日本的土地信託………………………………………239
第三節　不動產證券化立法前的一些相關論點………………243
　　　　一　不動產證券化的運用與實行－－產官學界座談會…244
　　　　二　信託法公布後各界對不動產證券化的期待…………255
　　　　三　不動產證券化的政策決定……………………………257
第四節　我國持分小單位化的背景及其不能成功之原因……258
一　持分小單位化之背景…………………………………258
二　持分小單位化未能成功之原因………………………261
第五節　以公司持股方式行不動產證券化之問題……………265
第六節　我國不動產證券化之法制作為………………………269
　　　　一　不動產證券化條例草案………………………………269
　　　　二　我國不動產證券化政策與制度之剖析………………275
　　　　三　法制化過程中的爭議點………………………………276
　　　　四　不動產證券化條例完成立法後各界的反應…………278
　 五　建立不動產證券化制度應考量之因素………………284
六　階段性的省思及對未來之展望………………………289
七　建議事項………………………………………………290
　　第七節　不動產證券化政策與制度相關訪談及研析…………292
　　　　一　深度訪談………………………………………………292
　　　　二　案例研析………………………………………………295
　　　　三　問題與省思……………………………………………304
第七章　　研究發現與建議…………………………………………313
　　第一節　研究發現………………………………………………313
　　第二節　建議事項………………………………………………321
　　第三節　結語……………………………………………………325
參考文獻………………………………………………………………328
附錄……………………………………………………………………342
附錄一　深度訪談紀錄…………………………………………342
附錄二　信託法…………………………………………………353
附錄三　信託業法………………………………………………367























圖目錄

圖1-1　研究架構示意圖………………………………………………18
圖1-2　研究範圍示意圖………………………………………………22
圖4-1　不動產信託架構圖……………………………………………159
圖4-2　台灣土地銀行不動產信託流程圖……………………………164
圖4-3　萬通銀行不動產信託運作架構圖……………………………165
圖4-4　高雄銀行辦理不動產信託基本架構圖………………………167
圖5-1　信託種類圖……………………………………………………204

表目錄

表3-1　法務部「信託法研究制定委員會」成員表……………………77
表3-2　信託相關法規制（訂）定或修正進度一覽表…………………95
表4-1　中國信託提昇不動產管理運用效率圖………………………166
表6-1　美國的不動產有限合夥區別表………………………………239

參考文獻

一、中文部分
（一）文件
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立法院公報，第84卷第18期，委員會紀錄。
立法院公報，第84卷第37期，委員會紀錄。
立法院公報，第84卷第56期，委員會紀錄。
立法院公報，第84卷第63期，委員會紀錄。
立法院公報，第84卷第65期，院會紀錄。
立法院公報，第85卷第2期，院會紀錄。
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