摘要
近年來不動產市場持續低迷，對國內經濟已產生不利影響。有鑑於此，政府積極推動不動產證券化之相關工作，以提振不動產市場景氣，穩定不動產金融。
世界各國不動產證券化最為成功之案例為美國之不動產投資信託制度。以及日本所確立不動產證券化採取的「資產運用型」及「資產流動型」兩大制度方向，且兩種制度方向均採公司型及信託型投資架構。
根據我國不動產證券化法草案規定，「不動產投資信託」制度係參考美國的「不動產投資信託」制度；至於「不動產資產信託」則借鏡日本模式之「土地信託」制度。
所謂「不動產投資信託」，意謂受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立的信託；而所謂「不動產資產信託」，意謂委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託不動產、不動產相關權利或所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。
本研究主要目的藉由美、日兩國不動產證券化制度的說明比較，並以台灣地區過去曾出現的相關案例之檢討，期能發現作業過程法令配合等相關問題。同時探討我國不動產證券化條例要點下所建構之架構是否完備？加以評析其優缺點，以及對於不動產市場與資本市場的影響及實施不動產證券化應考慮的因素。

關鍵字：不動產證券化、不動產投資信託、不動產資產信託

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目 錄
第壹章 緒論
第一節 研究動機與目的 5
第二節 研究方法與範圍 6
第三節 研究架構與研究流程 6
第貳章 不動產證券化概論
第一節 不動產證券化之意涵 8
第二節 不動產證券化運作之要素 8
第三節 不動產證券化之動機 9
第四節 不動產證券化之優缺點 9
第叁章 不動產證券化相關文獻之探討
第一節 國外文獻 14
第二節 國內文獻 14
第肆章 國外不動產證券化制度探討
第一節 美國的不動產投資信託制度 16
第二節 美國的不動產有限合夥制度 18
第三節 美國的土地信託制度 20
第四節 日本的土地信託制度 21
第伍章 我國類似不動產證券化案例之分析
第一節 勸業銀行所發行之土地債券 24
第二節 財神大酒店 25
第三節 歐洲共同市場 27
第四節 太平洋登豐理財世紀 28
第五節 中華開發銀行所發行之府城受益憑證 29
第六節 我國類似案例之分析 34
第陸章 我國實施不動產證券化制度探討
第一節 不動產證券化條例施行要點分析 36
第二節 我國不動產證券化的運作之機制 40
第三節 不動產證券化條例優缺點及可行性評估 43
第四節 不動產證券化對不動產市場及資本市場的影響 44
第柒章 結論與建議
第一節 結論 47
第二節 建議 47

參 考 文 獻
一、 國內文獻
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