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博碩士論文 etd-0715105-134108 詳細資訊
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論文名稱
Title
影響高雄市住宅供需因素之研究
The Study of the Factors Influencing the Demand and Supply of the Housings at Kaohsing City
系所名稱
Department
畢業學年期
Year, semester
語文別
Language
學位類別
Degree
頁數
Number of pages
119
研究生
Author
指導教授
Advisor
召集委員
Convenor
口試委員
Advisory Committee
口試日期
Date of Exam
2005-07-06
繳交日期
Date of Submission
2005-07-15
關鍵字
Keywords
住宅、供需、供給、需求
none
統計
Statistics
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中文摘要
根據歷史經驗,高雄市住宅價格受經濟景氣影響常有高低起伏的週期循環,目前的條件下高雄市住宅會重演1987年那一段大漲行情嗎?成本提高影響供需價格嗎?在如此眾說紛紜的可能影響因素下,探討何者真正影響了房價,影響比率的多寡?是短期因素或長期因素?影響整體平均房價的因素,不論總體經濟因素、空屋率或政策,甚至社會因素、心理因素、政治因素,都必須回歸到探究它到底是否對供給或需求有影響?而影響程度多或少?然後才能看清整個住宅供需的面貌,而不會迷失於人云亦云的浩瀚資訊中,尤其看似一片榮景時,不利房價的資訊要出現在以廣告為主收益的媒體中簡直天方夜譚。此所以筆者的研究強調研究住宅就要分析「供需」的理由。
土地與石油都是現今人類的必需品,而且在地球上的存量都很難在短期內增加,只是石油使用後存量就減少,土地使用後卻還存在可供繼續利用。當然,建築土地還是稀少而寶貴的,只是,它還沒有稀少到無法供應每位高雄市民一至二坪住宅用地的地步。住宅商品既貴又耐用且可整修如新,如果我們擁有住宅,在幾十年內只要我們願意,我們都可以是住宅的供給者。住宅,除了新成屋可以在市場出售,二手舊屋一樣炙手可熱,因此,住宅供給就不只是建商了,還包括政府、銀行、投資客、擁有一戶以上住宅者、只擁有一戶住宅者等六大來源。影響高雄市住宅供給的因素包括政策、總體經濟表現、政治、全球化程度、餘屋與空屋量。
人人具有住宅的「需要」,並不等同人人應有購買住宅的「需求」,是否有高雄市住宅「購買需求」其關鍵因素在於:政治、出生率、離婚率、購買能力、眷村拆遷、產業政策、外籍配偶、房價的預期、全球化程度、家庭結構變遷、高等教育政策、生活機能與品質等。
房價不只會升也會跌,購屋除了考量資金成本、房屋稅及地價稅外,還要考量未來資本減損。必需考慮避免負債過多、考慮租與買的替代性、考慮重置成本、避免購屋後折價損失。在目前的條件下,購買高雄市住宅並非考量如何增值,而是分析「要不要購買」住宅或「延後購買」,以免超出自己所能承受的負擔成為「負資產階級」,背負一輩子都無法償還的債務。當考慮所得、利率、風險後,若算出可貸款金額及自備款的加總不足以支付住宅總價時,應先租屋以儲蓄更多的自備款而暫緩購屋,以避免背負過大的風險。租屋雖然好像將錢(租金)白白讓房東賺走,但房東付出的成本也不低,有時房東付出的成本甚至高於收入,此時租屋反而符合經濟效益。
Abstract
none
目次 Table of Contents
第一章 緒論 -----------------------------------------------1
第一節 研究動機 ---------------------------------------1
第二節 研究目的 ---------------------------------------2
第三節 相關文獻回顧 -----------------------------------4
第四節 研究範圍、方法、假設與名詞解釋 -----------------10
第五節 章節安排 ---------------------------------------13
第二章 影響高雄市住宅供給的因素 --------------------------15
第一節 土地與住宅的特殊性 ------------------------------15
第二節 誰是住宅供給者 ----------------------------------22
第三節 政策與住宅供給的關係 ----------------------------25
第四節 總體經濟與住宅供給的關係 ------------------------30
第五節 政治與住宅供給的關係 ----------------------------32
第六節 全球化程度與住宅供給的關係 ----------------------34
第七節 餘屋、空屋與住宅供給的關係 ----------------------35
第八節 小結 --------------------------------------------39
第三章 影響高雄市住宅需求的因素 --------------------------41
第一節 誰是住宅需求者 ----------------------------------41
第二節 社會風氣變遷與住宅需求的關係 --------------------48
第三節 政策與住宅需求的關係 ----------------------------54
第四節 總體經濟與住宅需求的關係 ------------------------66
第五節 政治與住宅需求的關係 ----------------------------71
第六節 全球化程度與住宅需求的關係 ----------------------72
第七節 投資、預期與住宅需求的關係 ----------------------77
第八節 行銷、傳播媒體、預期與住宅需求的關係 ------------78
第九節 小結 --------------------------------------------81
第四章 住宅需求者購買高雄市住宅的理性抉擇分析 ------------85
第一節 以所得及利率換算最適的住宅價格 ----------------86
第二節 以房租及利率換算最適的住宅價格 ----------------90
第三節 以住宅建築費用換算最適的住宅價格 ---------------94
第四節 以預期房價換算最適的住宅價格 ------------------95
第五節 小結 ------------------------------------------97
第五章 結論 ---------------------------------------------101
第一節 主要發現 ---------------------------------------101
第二節 土地神話之破解----------------------------------104
參考書目 ------------------------------------------------107
參考文獻 References
中文部分
(一)書籍
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