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論文名稱 Title |
影響高雄市住宅供需因素之研究 The Study of the Factors Influencing the Demand and Supply of the Housings at Kaohsing City |
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系所名稱 Department |
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畢業學年期 Year, semester |
語文別 Language |
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學位類別 Degree |
頁數 Number of pages |
119 |
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研究生 Author |
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指導教授 Advisor |
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召集委員 Convenor |
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口試委員 Advisory Committee |
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口試日期 Date of Exam |
2005-07-06 |
繳交日期 Date of Submission |
2005-07-15 |
關鍵字 Keywords |
住宅、供需、供給、需求 none |
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統計 Statistics |
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中文摘要 |
根據歷史經驗,高雄市住宅價格受經濟景氣影響常有高低起伏的週期循環,目前的條件下高雄市住宅會重演1987年那一段大漲行情嗎?成本提高影響供需價格嗎?在如此眾說紛紜的可能影響因素下,探討何者真正影響了房價,影響比率的多寡?是短期因素或長期因素?影響整體平均房價的因素,不論總體經濟因素、空屋率或政策,甚至社會因素、心理因素、政治因素,都必須回歸到探究它到底是否對供給或需求有影響?而影響程度多或少?然後才能看清整個住宅供需的面貌,而不會迷失於人云亦云的浩瀚資訊中,尤其看似一片榮景時,不利房價的資訊要出現在以廣告為主收益的媒體中簡直天方夜譚。此所以筆者的研究強調研究住宅就要分析「供需」的理由。 土地與石油都是現今人類的必需品,而且在地球上的存量都很難在短期內增加,只是石油使用後存量就減少,土地使用後卻還存在可供繼續利用。當然,建築土地還是稀少而寶貴的,只是,它還沒有稀少到無法供應每位高雄市民一至二坪住宅用地的地步。住宅商品既貴又耐用且可整修如新,如果我們擁有住宅,在幾十年內只要我們願意,我們都可以是住宅的供給者。住宅,除了新成屋可以在市場出售,二手舊屋一樣炙手可熱,因此,住宅供給就不只是建商了,還包括政府、銀行、投資客、擁有一戶以上住宅者、只擁有一戶住宅者等六大來源。影響高雄市住宅供給的因素包括政策、總體經濟表現、政治、全球化程度、餘屋與空屋量。 人人具有住宅的「需要」,並不等同人人應有購買住宅的「需求」,是否有高雄市住宅「購買需求」其關鍵因素在於:政治、出生率、離婚率、購買能力、眷村拆遷、產業政策、外籍配偶、房價的預期、全球化程度、家庭結構變遷、高等教育政策、生活機能與品質等。 房價不只會升也會跌,購屋除了考量資金成本、房屋稅及地價稅外,還要考量未來資本減損。必需考慮避免負債過多、考慮租與買的替代性、考慮重置成本、避免購屋後折價損失。在目前的條件下,購買高雄市住宅並非考量如何增值,而是分析「要不要購買」住宅或「延後購買」,以免超出自己所能承受的負擔成為「負資產階級」,背負一輩子都無法償還的債務。當考慮所得、利率、風險後,若算出可貸款金額及自備款的加總不足以支付住宅總價時,應先租屋以儲蓄更多的自備款而暫緩購屋,以避免背負過大的風險。租屋雖然好像將錢(租金)白白讓房東賺走,但房東付出的成本也不低,有時房東付出的成本甚至高於收入,此時租屋反而符合經濟效益。 |
Abstract |
none |
目次 Table of Contents |
第一章 緒論 -----------------------------------------------1 第一節 研究動機 ---------------------------------------1 第二節 研究目的 ---------------------------------------2 第三節 相關文獻回顧 -----------------------------------4 第四節 研究範圍、方法、假設與名詞解釋 -----------------10 第五節 章節安排 ---------------------------------------13 第二章 影響高雄市住宅供給的因素 --------------------------15 第一節 土地與住宅的特殊性 ------------------------------15 第二節 誰是住宅供給者 ----------------------------------22 第三節 政策與住宅供給的關係 ----------------------------25 第四節 總體經濟與住宅供給的關係 ------------------------30 第五節 政治與住宅供給的關係 ----------------------------32 第六節 全球化程度與住宅供給的關係 ----------------------34 第七節 餘屋、空屋與住宅供給的關係 ----------------------35 第八節 小結 --------------------------------------------39 第三章 影響高雄市住宅需求的因素 --------------------------41 第一節 誰是住宅需求者 ----------------------------------41 第二節 社會風氣變遷與住宅需求的關係 --------------------48 第三節 政策與住宅需求的關係 ----------------------------54 第四節 總體經濟與住宅需求的關係 ------------------------66 第五節 政治與住宅需求的關係 ----------------------------71 第六節 全球化程度與住宅需求的關係 ----------------------72 第七節 投資、預期與住宅需求的關係 ----------------------77 第八節 行銷、傳播媒體、預期與住宅需求的關係 ------------78 第九節 小結 --------------------------------------------81 第四章 住宅需求者購買高雄市住宅的理性抉擇分析 ------------85 第一節 以所得及利率換算最適的住宅價格 ----------------86 第二節 以房租及利率換算最適的住宅價格 ----------------90 第三節 以住宅建築費用換算最適的住宅價格 ---------------94 第四節 以預期房價換算最適的住宅價格 ------------------95 第五節 小結 ------------------------------------------97 第五章 結論 ---------------------------------------------101 第一節 主要發現 ---------------------------------------101 第二節 土地神話之破解----------------------------------104 參考書目 ------------------------------------------------107 |
參考文獻 References |
中文部分 (一)書籍 內政部營建署編,2000,《國民住宅暨關係法規彙編》,台北:營建雜誌社。頁: 143-145。 張清溪,許嘉棟,1987,《經濟學理論與實際》,台北:新陸。 章五奇,2005,《國民小學6下社會》,台北:康軒。 (二)論文 林韋宏,2003,「空屋資訊分析與應用—以台北縣市為例」,台北大學地政學系研究所論文。 林欣諺,2004,「住宅空屋移轉現象之研究-以台中市光大國宅為例」,朝陽科技大學建築及都市設計研究所論文。 吳家德,2003,「建築經營策略之分析」,中山大學管理學院高階經營碩士論文,頁44-45。 陳力維,2001,「台灣房地產價格變動因素之研究」,淡江大學財務金融研究所論文。 陳幸宜,2003,「都市房價變動影響之系統動態模擬—台北市之實證研究」,成功大學都市設計學系研究所論文。 彭建文,2000,「台灣房地產景氣循環之研究—生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」,政治大學地政學系研究所論文。 (三)期刊、雜誌 王可行,1991,「誰來入主辦公大樓 高雄市辦公室空間供需總評估」,《雅族》,第55期,頁49-51。 行政院主計處,2002,「第一卷綜合報告」,《臺閩地區戶口及住宅普查報告》,頁26-27。 林怡靜譯,2003,「歐美房價泡沫支撐消費熱」,《商業周刊》,第793期,頁148-151。 周金樹,1991,「30年不開張 開張吃30年」,《雅族》,第51期,頁21-26。 郭庭昱,2005,,「地產大淘金」,《今周刊》,第445期,頁46-50。 張毅君、曾寶璐,2003,「人因夢想而偉大,夢因房子而實現」,《商業周刊》,第832期,頁124-128。 曾寶璐,2003,「買屋換屋潮風起雲湧 房地產活起來」,《商業周刊》,第832期,頁118-122。 趙藤雄演講,曾寶璐整理,2003,「台灣房地產榮景,還有十到二十年」,《商業周刊》,第838期,頁112-114。 賴勝源,1991,「十年河東 十年河西 五年在中間」,《雅族》,第46期,頁18-21。 賴美譯,2005,「租比買划算 全球房價到頂了」,《商業周刊》,第903期,頁161-162。 賴美譯,2005,「房市大泡泡 恐爆破全球經濟」,《商業周刊》,第918期,頁124-126。 (四)報紙 丁文玲,「搶回溫羅汀大學城」,《中國時報》,2005年4月10日,B1版。 尤子彥,「救經濟 再撥3000億房貸」,《中國時報》,2005年5月20日,版B2。 王宗彤,「去年董監誰最肥 中信金4570萬 領最多」,《中國時報》,2005年5月6日,版B2。 宋健生,「中部房市錢景樂觀,賴正鎰表示中科、高鐵等利多支撐,榮景可至2010年」,《經濟日報》,2005年5月15日,A3版。 邱仁旭,「眷村地 大搶建」,《中國時報》,2005年4月23日,B4版。 林耀文,「景觀豪宅售價三級跳,面對美術館園區與科工館第一排綠景,售價拉高達20萬以上」,《自由時報》,2005年4月9日,頁27。 陳品竹,「建商建言:優惠房貸不能廢」,《自由時報》,2005年4月9日,頁25。 (五)網站 內政部2005年2月統計月報,「土地面積、戶數暨現住人口」,取自:http://www.moi.gov.tw/stat/index.asp,2005年3月8日。 內政部2005年2月統計月報,「現駐人口出生、死亡、結婚、離婚登記」,取自:http://www.moi.gov.tw/stat/index.asp,2005年3月8日。 內政部地政司全球資訊網,「地政問答解釋」,取自:http://www.land.moi.gov.tw/txtchhtml/landfaq.asp?cid=71&lcid=13,2005年3月8日。 內政部營建署資料,「國民住宅興辦概況」,取自:http://www.cpami.gov.tw/pws/pws2_89year4.php,2005年5月25日。 行政院主計處-重要統計圖表-物價變動資料,「物價指數年增率」,取自:http://win.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs8/world/price.htm,2005年6月10日。 行政院主計處,「失業率」,取自:http://win.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs8/world/unemploy.htm,2005年6月22日。 行政院主計處-重要統計圖表,「平均國內每人生產毛額」,取自:http://win.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs8/world/pergdp.htm,2005年6月10日。 行政院環保署-空氣品質分析,「空氣品質不良比例比較圖」,取自:http://taqm.epa.gov.tw/emc/dataimg/psicomp2.gif,2005年5月20日。 台北市政府主計處-市府統計週報,「家庭收支」,取自:http://www.dbas.taipei.gov.tw/NEWS_WEEKLY/NW_LIST.asp,2004年9月15日。 台灣不動產物流中心-金融服務-房貸試算精靈,取自: http://www.egohouse.com.tw/finance/bank_repay/advantage.php,2005年5月2日。 高雄市政府地政處-資訊查詢-地政業務各項統計資訊-資料查詢,「土地開發成果」,取自:http://www.kcg.gov.tw/~landp/,2004年3月23日。 高雄市政府都市發展局,「半年報」,取自:http://urban-web.kcg.gov.tw/plan/BU09/93土地使用分區.htm,2005年3月23日。 高雄市政府都市發展局,「待售國宅--待售戶數明細表」取自:http://urban-web.kcg.gov.tw/chinese.htm,2005年3月29日。 高雄市政府都市發展局,「高雄市政府輔助人民自購國民住宅貸款作業要點」,取自:http://urban-web.kcg.gov.tw/Data/BU13/File/2005033014121954.doc, 2005年3月28日。 高雄市政府統計資訊服務網,「高雄市歷期國宅興建戶數」取自:http://kcgdg.kcg.gov.tw/acc03-3.asp?strTEMP=K314-001602&page=1&over=10,2005年3月29日。 高雄市政府民政局全球資訊網-統計資訊,「高雄市人口成長狀況分析與探討」取自:http://cabu.kcg.gov.tw/book14/93-2.pdf,2005年4月8日。 高雄市政府民政局資料,「高雄市人口統計」,取自:http://cabu.kcg.gov.tw/statistic/peomain.asp,2005年4月8日。 高雄市政府工務局-統計資訊,「93年統計專題報告」,取自:http://pwse.kcg.gov.tw/statistics/files/200411233523統計專題-本局.doc,2005年3月25日。 高雄市政府主計處-統計圖-經濟生活資料,「家庭收支概況」,取自:http://www.kcg.gov.tw/~dbaskmg/chart/index.htm,2005年6月22日。 高雄市政府主計處-統計圖-經濟生活資料,「失業率」,取自:http://www.kcg.gov.tw/~dbaskmg/chart/index.htm,2005年6月22日。 高雄國際航空站,「機場大事記」,取自:http://www.kia.gov.tw/content/airport/introduce-7.asp,2005年5月28日。 財政部國有財產局臺灣南區辦事處,「國防部委託標售國軍老舊眷村土地」。取自:http://www.nks.gov.tw/NPBO_S/Web/CFT.php?page=CFTMain&area=S000,2005年4月1日。 國防部資料,「高雄市國軍新制老舊眷村改建執行現況」,取自:http://www.mnd.gov.tw/division/~defense/mil/gpwd/webs/plan-00.htm,2005年5月8日。 國際房地產公司庫希曼暨威克菲德,看中國-熱鬧-休閒,「全球辦公室租金排行」,取自:http://secretchina.com/news/articles/5/1/26/82985b.html,2005年1月26日。 瑞普國際務業公司的統計資料,「市場訊息」取自:http://www.repro.com.tw/index-c.htm,2005年5月28日。 瑞普國際務業公司-新聞稿,「國內辦公大樓分級,美國經驗上路」,取自:http://www.repro.com.tw/news/pressrelease5.htm,1999年10月23日。 奧地利商務署,「基礎建設」。取自:http://www.aba.gv.at/tw/pages/0125E-184CE.html,2005年6月23日。 台灣省商業會,「土增稅減半即將到期 建築業界希望維持永久減半」,取自:http://www.tcoc.org.tw/newslist/001600/1686.htm,2003年9月2日。 |
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