土地資源為國民生存的命脈，台灣地區土地資源有限，人口不斷增加，經濟快速發展，對土地需求日殷，致使有限土地的負荷更為加重；復以國家對土地資源的開發利用分配，缺乏整體規劃，造成土地資源的不合理利用現象；政府為實現國家政策，促進土地資源有效利用，以配合國家經濟社會的發展，在平均地權制度－地盡其利、地利共享的宗旨下，透過土地整體開發及獎勵民間積極提供土地及資金，共同參與公共建設事業，遂行國家政策之達成。
　
綜析當前土地利用開發體系，以開發引導規劃的土地利用制度，偏重於效率的追求，長期執行結果，受制於土地分區管制缺乏彈性，無法適應社會經濟發展所需；從而，確有必要研究轉變為規劃引導開發政策，以解決土地利用問題，在諸多土地利用開發中，政府應有抉擇策略，即土地整體開發時，應有一些可行之替選方案。
　　
本研究探討多屬性決策理論及決策分析法之內涵，並從土地整體開發中常用的幾種主要開發方式之基本原理與特性加以比較整理說明，另針對國內外土地整體開發經驗與實施情形檢討分析，確立發展方向與政策課題。
　　
本研究採用分析階層程序法，藉由學者專家之評估，就土地整體開發方式評選獲得結論：
一、國土發展方向以生態、生活與生產並重。
二、以規劃引導開發之土地利用政策，達成都市計畫目
標。
三、土地整體開發之政策目標在於都市整體發展。
四、確立影響土地開發主要因素可歸類為：「民眾權
益」、「建設效益」、「財務負擔」及「市場需求」
等標的，對於解決都市及區域發展，有著相當重要的
影響。
五、依據學者專家的評估，在達成都市整體發展目標而
言，權重次序為：建設效益，民眾權益，市場需求，
財務負擔。
六、達成都市整體發展之方案評選結果依序為：區段徵
收，開發許可，都市更新，市地重劃。

ABSTRACT

Land resources are the foundation of national development. The land resources in Taiwan in limited, and with the population growing as well as rapid economic development, the demand for land increases, resulting in overload of land uses. In addition, due to lack of appropriate allocation of land resources to development and of comprehensive planning, the current uses of land resources do not appear reasonable. In order to put national policy into practice, enhance efficient use of land resources, and complement national socioeconomic development, under the guideline of equity distribution of land rights (efficient use of land and equity distribution of land benefits, the government crafts land comprehensive plans and encourages private sectors to provide land and capital, to collaboratively participate in public investments to achieve the goals of national policy.

In view of the current institution of land use development, development overrides planning in land use systems, focusing on pursuing of efficiency. In the long run, this practice is confined by inflexibility of zoning, failing to fit the need of socioeconomic development. There is a need for a policy of planning leading development to solve various land use problems. In many land use development cases, the government should make choices, i. e., in developing land, alternatives must be considered.

The research explores the meaning and use of multi-attribute decision making techniques and decision analysis, explains through several development measures the basic theories and characteristics for comparisons, and establishes development orientations and policies issues for cross-national examinations of land development experiences and practices.

Based on the analytic hierarchy process, the research conducts a questionnaire survey of experts and scholars to evaluate land comprehensive development measures. The findings from the research are as follows:
1.National land development should balance among
ecology, living, and production.
2.Planning leading development should be the land
use policy to achieve the goals of urban
planning.
3.The goals of land comprehensive development
should be grounded on urban comprehensive
development.
4.Factors that affect land development include
citizens’ rights, construction effects,
financial burden, and market demand, which in
turn have significant influence on solving
urban and regional development.
5.According to the survey, with respect to
achieving the goal of urban comprehensive
development, the ranking of the weights of the
factors in Item 4 is construction effects,
citizens’ rights, market demand, and
financial burden.
6.The result of the evaluation suggests that to
achieve urban comprehensive development, the
ranking is zone expropriation, development
permit, urban renewal, and urban land
consolidation.

目　錄
第一章 緒論 …………………………………………………… 1
第一節 研究動機與目的 ……………………………………… 1
第二節 研究範圍與內容 ……………………………………… 3
第三節 研究方法與流程 ……………………………………… 9
第二章 土地整體開發方式之文獻回顧.………………….. 13
第一節 市地重劃 …………………………………………….. 20
第二節 區段徵收 ……………………………………………. 24
第三節 開發許可 ……………………………………………. 26
第四節 都市更新 ……………………………………………. 31
第五節 土地整體開發方式比較 ……………………………. 33
第三章 國內外土地整體開發情形 ……………………… 37
第一節　各國新市鎮開發經驗 ……………………………… 37
第二節　台灣地區新市鎮開發現況檢討 …………………… 42
第三節　開發許可制之土地開發 …………………………… 49
第四節　都市更新實施地區評選準則 ……………………… 60
第四章 研究方法與設計 …………………………………. 69
第一節 分析階層程序法 …………………………………… 69
第二節 分析階層程序法研究設計 …………………………. 82
第五章 實證結果分析 ………………………. ……………. 89
第一節 開發準則之相對權重分析.…………………………. 89
第二節 土地整體開發方式評估 ……………………………. 93
第六章 結論與建議 ………………………………………… 101
第一節 結論 …………………………………………………. 101
第二節 策略建議 ……………………………………………. 107
第三節 後續研究方向 ………………………………………. 110

一、中文部分
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經濟部商業司，2000，http://210.69.122.3/c1/c1，30/MAY/2000。