經濟發展促使人們對生活品質要求提高，住宅問題由以往量的課題，轉成質的精進改良，豪宅產品於是因應而生；台中市自不例外，在豪宅群聚的新市政中心，如同是一級建商的競技場。而豪宅推案銷售目標能否達成，除與房地產景氣有關，更重要的是建設公司對市場需求的掌握，因此，透過準確市場定位，鎖定目標客戶，是產品順銷的先決條件，而 STP 行銷的運用就是很關鍵的管理工具。
依研究背景與動機的說明，本研究目的有五，包括：(1) 瞭解房地產的概念。(2) 瞭解豪宅的概念。(3) 瞭解 STP 的理論基礎。(4) 探究台中豪宅市場的發展實況。(5) 運用 STP 理論發展龍寶建設豪宅推案的行銷策略。本研究採取次級資料搜集法，運用單一個案設計與單一分析單位的個案研究法。研究結論有四點：
1.台中市豪宅市場之區隔變數，包括：(1) 地理變數之區域分佈、(2) 人口統計變數之家計年所得、職業、以及家庭結構、(3) 購買行為變數之產品使用目的、產品特性偏好、公司品牌形象等三大類型變數及其細項變數。
2.台中市豪宅市場之區隔市場，包括：六大區隔市場。
3.依據龍寶建設的 SWOT 分析結果，本研究將六個區隔市場均視為台中市豪宅市場的目標市場。
4.龍寶建設於台中市豪宅市場的主力目標市場為「區隔市場 C」與「區隔市場 E」，係以現有推案為產品定位、高價位的定價方針、以及由建商自售的直銷通路模式，而針對促銷訴求則為良善的環境品質、優質的社區文化、強大的生活機能、完善的重大建設、區域內交通便利、臨近政經社等據點。

Abstract
The development of economic improves the requirement of the high quality of life, and the focus of housing marketing have turned from the amount issues to the quality issues. Thus, the markets of luxury houses were due to be born. Filled with mansions, the New Civic Center of Taichung has become a arena of the building companies. In addition to the real estate boom, whether the sales of the cases of luxury houses could reach the targets is depend importantly on how much the building company grasps the market demand. Therefore, to target customers through accurate market positioning is a prerequisite for product sales, and the use of STP marketing is exactly a key management tool.
Based on the background and motivation, there are five objectives of the research, including: (1) understanding the concept of real estates; (2) understanding the concept of luxury houses; (3) understanding the theoretical basis of STP; (4) exploring the development of luxury house markets in Taichung; and (5) using STP to develop the marketing strategy of the luxury house cases for Longbao Building. This research adopts the method of Secondary Data Collection and uses the case study of single-case design and single-analzing unit. It concludes four summaries in the study:
1. There are three types of segment variables in Taichung luxury house market: (1) geographic variables – regional distribution; (2) demographic variables – family income, occupation, and family structure; (3) buying behavior variables – product purpose, product characteristics preference, and brand image.
2. Six market segments are deduced in Taichung luxury house market.
3. Based on the SWOT analysis of Longbao, this study regards the six market segments as the target luxury house market in Taichung.
4. The main target market of Longbao Building in Taichung luxury house marketare are "Segments C" and "Segments E", which use the existing cases as product positioning and high prices as pricing policy. In addition, the direct access model by the building company is adopted. The demand was good and for the promotion of environmental quality, quality of community culture, a strong facility of life, complete major construction, transport facilities, closing the political, economic, social and other locations.

目 錄
論文提要 i
論文摘要 ii
Abstract iii
目 錄 iv
表 目 錄 v
圖 目 錄 vii
第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機 3
第三節 研究目的 4
第四節 研究流程 5
第五節 論文結構 6
第二章 文獻回顧 7
第一節 房地產 7
第二節 豪宅 19
第三節 STP 理論基礎 26
第三章 研究設計 39
第一節 研究架構 39
第二節 研究範圍 40
第三節 資料蒐集方法 40
第四節 研究方法 42
第四章 個案實證 44
第一節 台中豪宅市場發展實況 45
第二節 龍寶建設概述 54
第三節 龍寶建設豪宅推案 STP 理論應用 65
第五章 結論與建議 79
第一節 研究結論 79
第二節 研究建議 81
第三節 研究限制 82
第四節 後續研究方向 83
參考文獻 84
一、中文部份 84
二、英文部份 86
三、網路部份 88

參考文獻
一、中文部份
丁建智，2008，營建成本及財務管理，二版，台北：詹氏出版社。
王海山，1998，科學方法百科，台北：恩楷股份有限公司。
王榮章，2006，豪宅、首購在中台灣異軍突起 － 五大利多是台中房市最大後盾，財訊月刊，2006.05 月號，頁 192-193。
王榮章，2006，億元豪宅標示台中房市新時代 － 台中破天荒吹豪宅風，財訊月刊，2006.05 月號，頁 194-196。
吳修廉，1995，房地產景氣及其影響因素之研究 － 以台中都會區為例，東海大學企業管理研究所碩士論文。
李元拓，2009，以時間面向探討新建交通建設對房地產價格之影響 － 以國道五號及宜蘭地區為例，成功大學都市計劃學系碩士論文。
何萬福，2009，房地產開發可行性評估 － 以彰化縣溪湖鎮透天厝為例，朝陽科技大學營建工程系碩士班碩士論文。
林左裕，2005，不動產投資管理，台北：智勝文化事業有限公司。
林英彥，2003，不動產估價，台北：文笙書局股份有限公司。
林潤華，2004，台北信義計劃的豪宅，建築師，2004 年 8 月號，頁 76-83。
花敬群和張金鶚，1999，住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係，都市與計畫，第二十六卷，第一期，頁 79-94。
侯西泉，2004，台灣房地產創意性行銷策略之研究，台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。
陳廷翰，2006，房地產開發區位決策之研究 － 以桃園縣縣轄市為例，開南大學企業管理學系碩士班碩士論文。
陳明吉，1986，房地產價格變動因素及影響之研究，政治大學地政研究所碩士論文。
陳萬淇，1992，個案研究法，台北：華泰文化事業股份有限公司。
陳雅潔，2008，土地連年漲，買到像中樂透 － 七期讓我發起來，財訊月刊，第 315 期，頁 206-207。
郭金惠，2008，高雄捷運周邊房地產銷策以 R8 站為例，高雄大學高階經營管理碩士在職專班 (EMBA) 碩士論文。
郭恬綾，2005，台北市豪宅市場關鍵成功因素，淡江大學國際貿易系國際企業學碩士論文。
郭振鶴，1996，行銷管理，初版，台北：三民書局。
張金鶚，2003，房地產投資與決策分析：理論與實務（上篇：房地產投資分析），台北：華泰文化事業股份有限公司。
張邵勳，2001，研究方法，台北：華泰文化事業股份有限公司。
許文昌，2005，不動產估價理論與實務，台北：文笙書局股份有限公司。
許獻叡，2005，台中市豪宅投資方案評估模式之研究，朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
黃長美，2004，豪宅，好宅，台灣建築報導雜誌「閱讀豪宅」，2004 年 8 月號。
黃俊英，2005，行銷學的世界，台北：天下遠見。
黃嘉興，1998，不動產投資管理，台北：新陸書局。
葉至誠與葉立誠，2001，研究方法與論文寫作，台北：商鼎出版社。
臧家宜，2001，台灣第三代豪宅大搜密，商業時代，第 33期。
羅振儀，2008，南六企業「膜」力 － 成功關鍵因素分析，世新大學行政管理學研究所碩士論文。

二、英文部份
Alavi, M. & Carlson, P., 1992. A Review of MIS Research and Disciplinary Development: Implications for Deans/Administrators. Journal of Management Information Systems.
Bock, T. & Uncles, M., 2002. A Taxonomy of Differences between Consumers for Market Segmentation. International Journal of Research in Marketing, 19: 215-224.
Eisenhardt, K. M., 1989. Case Study Theory Research. Academy of Management Review, 14 (4): 532-550.
Kotler, Philip, 1991. Marketing Management: Analysis, Planning, Implementation, and Control, 7th Ed. Prentice-Hall Inc.
Kotler, Philip, 1994. Marketing Management: Analysis Planning, Implementation, and Control, 8th Ed. Englewood Cliffs: Prentice-Hall.
Kotler, Philip, 1997. Marketing Management: Analysis, Planning, Implementation, and Control, 9th Ed. Upper Saddle River, NJ: Prentice-Hall Inc.
Kotler, Phillip, Leong, Siew Meng, Ang, Swee Hoon, & Tan, Chin Tiong, 2000. Marketing Management- An Asian Perspective.
Kotler, Philip, & Armstrong, Gary, 1999. Principle of Marketing, 8th Ed., NJ: Englewood Cliffs.
Kotler, Philip, & Armstrong, Gary, 2004. Principles of Marketing. NJ: Pearson Prentice-Hall.
Maggard, John P., 1976. Positioning Revisited. Journal of Marketing, 40 (1): 63-66.
Platt, Jennifer, 1992. Case Study in American Methodological Thought. Current Sociology, 40 (1): 17-48.
Ries, Al & Trout, Jack, 1981. Positioning: the Battle for Your Mind. NY: McGraw-Hill.
Trout, Jack, & Ries, Al, 1981. Positioning: the Battle for Your Mind. NY: McGraw-Hill.
Weinstein, Art, 1987. Market Segmentation: Using Niche Marketing to Exploit New Markets. Chicago, Illinois: Probus Pub. Co.
Wind, Y., 1978. Issues and Advances in Segmentation Research. Journal of Marketing Research, 15: 217-337.
Yankelovich, Daniel, 1964. New Criteria for Market Segmentation. Harvard Business Review, 42: 83-84.
Yin, Robert K., 1987. Case Study Research: Design and Methods. Sage Publications.


三、網路部份
力霸房屋房地產資訊網站，2005，<http://www.rebarnet.com.tw/>。
中聯地政士聯合事務所網站，2005，<http://www.c123,cin,tw/kmportal-deluxe/front/bin/ptdetail.phtml?Rcg=100033&Part=12-09>。
王榮章，2009，品質、品質、還是品質；台中豪宅才是百分百豪宅！，財訊月刊，第 315 期，<http://monthly.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=396>。
王榮章、陳雅潔、鄭育容，2009，台中吹起建築美學風潮 － 台中十大潛力豪宅榜，財訊月刊，第 315 期，<http://monthly.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=393>。
台中市文化局網站，2010，走讀台灣，用心看台中，<http://www3.tccgc.gov.tw/taichung/taichung/taichung.htm>。
全球法規資料庫網站，2001，不動產經紀業管理條例（2001.10.31 修正），<http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060066>。
龍寶建設網站，2010，<http://www.lpd.com.tw/>。