摘 要

我國不動產估價制度，依估價主體區分為政府機關估價與民間機構估價兩大體系；以往由於缺乏查估價格指標及從業人員良莠不齊，致估價報告欠缺客觀，時生爭議。政府於2000年建立不動產估價師制度，民間估價體系出現嶄新契機，且政府亦不斷研究改進估價方法，惟公私部門仍各依不同的估價法規，運用不同的估價基準執行業務，致形成雙頭馬車態勢，亟需建立一套估價機制，作為公私兩估價體系之聯結。
國內學者曾倡導標準地估價制度，政府亦作研究與試辦；緣於日本與韓國實施以標準宗地為中心的公示地價制度，已行之有年，發揮公私估價共同指標之功能，可否推行於我國？需作可行性研究。檢視國內相關研究，多偏向技術探討或法規研擬，未見循政策制定途徑作制度可行性分析；本研究從政策規劃與執行角度切入，以政策社群內主要行為者為訪談與調查對象，兼採質化與量化研究方法，涵蓋政治、行政、技術、經濟、法律及時間等六個面向，期以我國實施標準地估價制度之必要性為基礎，研析其可行性，提供政府決策參考。
本研究獲致：我國有必要實施標準地估價制度、實施標準地估價制度之政治可行性高、政府委託不動產估價師查估標準地之技術可行性較高、公私部門之執行力均具行政可行性、克服經費問題始符經濟可行性、先試辦再推廣較具法律可行性及規劃推動時機成熟等結論；同時建議內政部（地政司）應發揮政策主導能力，設計以中央政府主辦、地方政府與不動產估價師公會協辦及委託不動產估價師查估標準地價的互動模式，由都市地區先行實施，逐步漸進推行於全國。

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目 錄

第一章 緒 論 1
1.1研究背景 1
1.2研究動機 3
1.3研究目的 3
1.4研究方法與流程 4
1.4.1研究方法 4
1.4.2研究流程 4
1.5研究範圍與限制 6
1.5.1研究範圍 6
1.5.2研究限制 6
第二章 文獻探討 7
2.1改進我國不動產估價制度方案 7
2.2標準地估價制度之意涵 10
2.2.1標準地之定義 10
2.2.2標準地估價制度之意義 11
2.3國外實施標準地估價制度情形 14
2.3.1日本之地價公示制度 14
2.3.2韓國之公示地價制度 17
2.4國內有關標準地估價制度之研究 22
第三章 研究設計 26
3.1理論基礎 26
3.1.1制度研究 26
3.1.2政策制定與可行性分析 28
3.2研究架構 32
3.3深度訪談與問卷設計 34
3.3.1深度訪談設計 34
3.3.2問卷調查設計 36
3.4資料分析方法 41
3.4.1深度訪談解析 41
3.4.2問卷資料分析 41
第四章 深度訪談解析 43
4.1訪談內容構面之分析 44
4.1.1主要行為者信念與動機 44
4.1.2政策主導權與標的團體角色 45
4.1.3行為者之知能認知 46
4.1.4行為者之知能水準 47
4.1.5行為者之知能權威性 47
4.1.6政策法制化作業 48
4.1.7政策資源 49
4.1.8制度規劃與執行時機 50
4.1.9具體實施辦法 51
4.1.10相關配套措施 52
4.2深度訪談綜合解析 53
第五章 問卷資料分析 56
5.1受測者基本資料統計 56
5.2信度分析 59
5.3實施標準地估價制度可行性分析 61
5.3.1政治可行性分析 61
5.3.2技術可行性分析 63
5.3.3行政可行性分析 66
5.3.4經濟可行性分析 68
5.3.5法律可行性與時間可行性分析 70
5.3.6配套規劃分析 72
5.4受測者基本資料與調查結果分析 73
5.4.1受測對象與調查結果分析 73
5.4.2受測者性別與調查結果分析 75
5.4.3受測者年齡與調查結果分析 76
5.4.4受測者教育程度與調查結果分析 77
5.4.5受測者專業年資與調查結果分析 78
5.4.6受測者熟悉度與調查結果分析 79
5.4.7受測者參與經驗與調查結果分析 80
5.4.8受測者是否開業與調查結果分析 82
5.5受測者之建議事項 83
5.6受測者與受訪者綜合分析 86
第六章 結論與建議 88
6.1研究結論 88
6.2政策建議 91
6.2.1有關制度內容之建議 91
6.2.2配套措施之建議 92
6.3後續研究建議 94
參考文獻 95
一、中文部分 95
二、外文部分 98
附 錄 99
一、專家問卷提要 99
二、研究問卷（地政機關部分） 100
三、研究問卷（不動產估價師部分） 105
四、訪談紀錄 110
（一）訪談紀錄1 110
（二）訪談紀錄2 114
（三）訪談紀錄3 117
（四）訪談紀錄4 120
（五）訪談紀錄5 122
（六）訪談紀錄6 124
（七）訪談紀錄7 129
（八）訪談紀錄8 134
（九）訪談紀錄9 136
表 目 錄

表1.1 2002年全國各縣市公告土地現值/市價百分比 2
表2.1國內學者專家倡議改進估價制度之論述 9
表2.2國內學者倡議改進地價方法 9
表2.3韓國各種都市型態配置標準地情形 19
表3.1深度訪談問題構面 35
表3.2由地政機關分析實施標準地估價制度之評量構面及項目 37
表3.3由不動產估價師分析實施標準地估價制度之評量構面及項目 39
表4.1訪談專家名單 43
表4.2訪談時程 43
表4.3各市、縣（市）舉辦重新規定地價經費預算 50
表5.1郵寄問卷回收情形 57
表5.2受測者（地政機關主管人員）基本資料次數分配 57
表5.3受測者（不動產估價師）基本資料次數分配 58
表5.4地政機關問卷各分析構面之CRONBACH’S Α值 59
表5.5不動產估價師問卷各分析構面之CRONBACH’S Α值 60
表5.6政治可行性次數分配（地政機關問卷） 61
表5.6政治可行性次數分配（地政機關問卷）（續） 61
表5.7政治可行性次數分配（不動產估價師問卷） 62
表5.7政治可行性次數分配（不動產估價師問卷）（續） 63
表5.7政治可行性次數分配（不動產估價師問卷）（續） 63
表5.8技術可行性次數分配（地政機關問卷） 64
表5.8技術可行性次數分配（地政機關問卷）（續） 64
表5.9技術可行性次數分配（不動產估價師問卷） 65
表5.9技術可行性次數分配（不動產估價師問卷）（續） 65
表5.10行政可行性次數分配（地政機關問卷） 66
表5.10行政可行性次數分配（地政機關問卷）（續） 66
表5.11行政可行性次數分配（不動產估價師問卷） 67
表5.11行政可行性次數分配（不動產估價師問卷）（續） 67
表5.12經濟可行性次數分配（地政機關問卷） 68
表5.12經濟可行性次數分配（地政機關問卷）（續） 68
表5.13經濟可行性次數分配（不動產估價師問卷） 69
表5.13經濟可行性次數分配（不動產估價師問卷）（續） 70
表5.14法律可行性與時間可行性次數分配（地政機關問卷） 71
表5.15法律可行性與時間可行性次數分配（不動產估價師問卷） 71
表5.16配套規劃次數分配（地政機關問卷） 72
表5.17配套規劃次數分配（不動產估價師問卷） 73
表5.18受測對象分組統計量 74
表5.19受測對象（獨立樣本）T檢定 74
表5.20受測者性別分組統計量 75
表5.21受測者性別（獨立樣本）T檢定 75
表5.22受測者年齡分組統計量 76
表5.23受測者年齡（獨立樣本）T檢定 76
表5.24受測者教育程度分組統計量 77
表5.25受測者教育程度（獨立樣本）T檢定 78
表5.26受測者專業年資分組統計量 78
表5.27受測者專業年資（獨立樣本）T檢定 79
表5.28受測者熟悉度分組統計量 79
表5.29受測者熟悉度（獨立樣本）T檢定 80
表5.30受測者參與經驗分組統計量 81
表5.31受測者參與經驗（獨立樣本）T檢定 81
表5.32受測者是否開業分組統計量 82
表5.33受測者是否開業（獨立樣本）T檢定 82
表5.34受測者之具體建議事項 84
表5.35受測/受訪對象綜合分析 86
圖 目 錄

圖1.1不動產估價問題與對策 2
圖1.2研究流程圖 5
圖2.1標準地估價體系 13
圖3.1研究架構圖 33

參考文獻
一、中文部分
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