房仲產業是以促進不動產買賣與租賃交易為主要業務，但卻由於進入障礙低而競爭者眾，又有許多房屋交易網業者的加入而進入白熱化競爭。房仲業者如何提供差異化服務遂成了業者經營的成功關鍵因素。本研究主為探討在變化多端的環境中，未來業者如何注入新的商業模式及行銷通路策略思考，進而創造嶄新利基市場藉此克敵制勝，整理本研究之研究目的如下：
一、台灣房仲產業的發展現況及市場競爭情況為何。
二、台灣房仲業者在經營過程中如何擬訂商業模式，在激烈的環境中能夠脫 穎而出以獲取競爭優勢來源。
三、台灣房仲業者如何整合虛實行銷通路策略，進而獲得消費者注意以獲取業者利潤來源。
經文獻探討及實際業者的訪談分析後，有幾項重要研究發現整理如下：
一、房仲產業的白地策略：房仲業主要的白地策略包括其他仲介業者沒有開業，或該市場競爭不很激烈的地方、或擴大經營國際型服務、以及利用公司本身資源加以延伸，如裝潢、搬家及物業管理。
二、房仲產業的「到別人地盤當老大」：房仲業者得讓顧客能夠在最短時間 內，找到正確及想要的物件，並在便利方式及同樣價格中有更多樣性選擇，並提供顧客超值服務如鑑定、評價、及衍生性服務等。
三、房仲業者的虛實通路整合：實體及虛擬通路間目前在房仲產業較呈現為強烈互補關係，若實體店面佈置的越多，也越利於虛擬通路的擴散及顧客的認知。但無論是實體或虛擬通路，業者經營重點在於服務的延伸及形象的建立。

The house agency enterprises offer services for promoting the real estate sales and leasing transactions. Due to lower barriers to entry and many house agencies of network trading joining, it becomes more competitive. The main purposes of the thesis listed are to explore how to inject new business model thinking and channel strategies to find a new niche market.
A.What is the development and market competition in the industry?
B.How the enterprises develop business model in the competitive environment in order to obtain the source of competitive advantage?
C.How the enterprises integrate the traditional and virtual channel strategies to get consumers’ attention and revenues.
Through the literature reaches and industry interviews, several important findings are summarized as followings:
A.The “Seizing the White Space” of the house agency industry includes that other enterprises has not entered, expand its business to international services, or use its core competence to related businesses.
B.The enterprises must offer services for customers in the shortest time to find the correct and attractive objects and give a variety of options of the same price to help determine the value of the house, and related services.
C.The traditional and virtual channel strategies of the industry render as a strong complementary relationship. Whether they’re traditional or virtual channels, the industry should focus on its image and giving right services.

論文審定書.................... i
誌謝............................... ii
摘要............................... iii
Abstract ....................... iV
目次.............................. V
圖表目次....................... Vii
圖目次.......................... vii
表目次........................... vii
第一章 緒論 ...................1
第一節 研究動機............ 1
第二節 研究目的............ 3
第三節 研究流程............ 4
第二章 文獻探討............ 6
第一節 商業模式創新..... 6
第二節 來自異業的競爭.................... 10
第三節 虛實通路整合........................ 14
第四節 小結...................................... 19
第三章 研究方法............................... 20
第一節 研究架構............................... 20
第二節 研究對象選擇........................ 22
第三節 方法設計............................... 23
第四節 研究限制.............................. 25
第四章 研究成果............................... 26
第一節 房仲產業的商業模式創新...... 26
第二節 房仲產業的「來自異業的競爭」.............. 40
第三節 房仲產業的虛實通路整合......................... 57
第四節 房仲業的未來發展................. 66
第五章 研究結論與建議 ...................75
第一節 研究結論............................... 75
第二節 研究建議............................... 80
參考文獻.......................................... 82
一、中文部分................................... 82
二、英文部分................................... 83
附錄一：訪談大綱設計..................... 84
附錄二：訪談逐字稿（一）.............. 86
附錄三：訪談逐字稿（二）.............. 98
附錄四：訪談逐字稿（三）.............. 113
附錄五：訪談逐字稿（四）.............. 127
附錄六：訪談逐字稿（五）.............. 142
附錄七：訪談逐字稿（六）.............. 156
附錄八：訪談逐字稿（七）.............. 164
附錄九：訪談逐字稿（八）.............. 185
附錄十：訪談逐字稿（九）.............. 199
附錄十一：訪談逐字稿（十）.......... 212

一、中文部分
Mark Johnson著/林麗冠譯(2010)。白地策略。臺北：天下文化。
內田和成著/鄭順瓏譯(2010)。到別人的地盤當老大：異業種格鬥，你做掉業界大老的最快方式。臺北：大是文化。
李惠珍(2011)。房仲業自創品牌經營策略研究-以DKS公司為例。碩士論文。國立高雄大學管理學院研究所。高雄市。
吳思華(2000)。策略九說。臺北：臉譜出版社。
林雯玉(2008)。台灣生物科技產業之產品行銷策略研究-以杏輝藥品公司為例。碩士論文。佛光大學管理學系研究所。宜蘭縣。
周俊吉(1997)。不動產仲介—不動產經營與管理。臺北：中國地政研究所。
袁方（2002）。社會研究方法。臺北：五南。
紀豪展、林秉均、黃正德(2010)。服務業實體通路與虛擬通路整合成功因素之探討－ 以房屋仲介產業為例。運籌專題期末報告。國立高雄海洋科技大學管理學院。高雄市。
莊博閔(2009)。房仲加盟店經營要素之探討。碩士論文。銘傳大學管理學院研究所。臺北市。
常紫薇(2002)。企業組織運作之內在績效指標建立之研究－以一般系統理論為研究觀點。碩士論文。中原大學企業管理研究所。桃園縣。
陳莉媚(2009)。台灣房地產行銷策略之研究。碩士論文。中國文化大學建築及都市計畫研究所。臺北市。
歐斐生(2002)。台灣生技產業經營環境與經營分析模式之應用探討。碩士論文。國立成功大學管理學院研究所。台南市。

二、英文部分
Bolton, R. , & Saxena-Iyer , S.(2009). Lnteractive services: A framework , Synthesis and Research directions ,Journal of Interactive Marketing ,23(1) ,91–104.
Chandler, A. D. (1962).Strategy and Structure., Boston: Harvard University Press.
Dess G. Gregory, Alex Miller.(1993) .Strategic Management:McGraw-Hill, Inc. ,5-59.
Grant, Robert M.(1999).Contemporary Strategy Analysis: Concepts, Techniques, applications, 4th ed., Blackwell Publishers Limited.
Kotler, P.(1997). Marketing Management, 9th ed., N.J.：Prentice Hall.
Kotler, P.(2000). Marketing Management: Analysis, Planning, Implementation and Control, New Jersey: Prentice Hall.
Michael E. Porter.(1980). Competitive Strategy, Free Press.
Neil Botten, John McManus.(1999) .Competitive Strategic for Service Organization, Macmillan Press ltd., 12-142.
Spiggle, S.(1994) Analysis and Interpretation of Qualitative Data in Consumer. Journal of Consumer Research,21(3), 491-504.
Yin, R. (1981).The case study crisis: Some answer. Administrative Science Quarterly, Vol.26, 58-65.