都市能持續進步須要有便利大眾運輸系統，而大眾運輸系統「捷運」是不可或缺的運輸工具，因為捷運不受平面交通阻塞的影響或尋找停車位之苦，所以捷運之便利就受一般市民所選用。
本研究發現高雄市人口由1991年至2006年之資料統計分析，過去15年高雄市人口增加118,281人。增加最多的是左營區有74,847人，其他地區有增有減，由此發現傳統市區因土地有限人口外移，左營地區因市地重劃尚有土地未開發，因而增加附近區域與外來之人口，所以以高雄市捷運R13站附近剩餘土地開發為研究對象。
本研究係就高雄市捷運系統即將於2007年底通車，消費者之購屋行為是否因捷運系統站區附近而吸引，房地產業者如何因應行銷環境之變化，以行銷組合（Marketing mix）4Ps之產品（product）、通路（place）、推廣（promotion）、價格（price）等研究其理論與實務之結合。
本研究發現房地產是高涉入（involvement）購買行為，一筆交易從幾百萬至千萬，不同消費者有不同需求，首購（第一次購買房屋）族群注重總價，利息負擔；換屋（已經有房屋或小換大）族群考量生活機能與環境、學區；豪宅族群注重地段（Location）強度與稀有或唯一。所以房地產業者應選擇所要目標市場（Target Marketing），才能創造利基（niches）。

In order for a city to maintain keep continuous development, it must have a convenient public transportation system. Of all the public transportation, the MRT is one of the most important transportation because it is not affected by any traffic jams and it even saves you the trouble of looking for a parking space. Therefore, the convenience of the MRT will make it the choice of residents in general.

In this research, it appears that the population in Kaohsiung is rapidly increasing. According to the statistics, the population from 1991 to 2006 has increased from 100,000 to 118,281. Tsoying District appears to have increased the most from 70,000 to 74,847. However, the data shows that the other districts remain stable. So that the traditional area shows moving out due to the limitation of land. Because of the land plan anew still have a land not to develop around Tsoying District, therefore the surrounding suburb and district has people moving into the area. That’s why this area is targeted among as a Kaohsiung MRT Exit area. (R13)

The MRT will run business from the end of 2007. The consumer behavior of purchasing house around the MRT exit area and the real estate agency face and handle the changes to promote the product itself. To combine the theory and the practicality of this marketing. We use the 4Ps: Product, Place, Promotion and the Price.

This research shows that real estate is a high involvement purchasing behavior, this is deal with million to billion, different consumers have their different needs and request. First-time buyer will be concerned with the total price, bank loan and bank interest. People who already have a house or they want to trade into a bigger house will be concerned with the functionality of this living area, the standard of life, the environment and schools. For the Mansion Group, people will be concerned with the location and uniqueness. Therefore, real estate agents need to focus on their Target Market in order to create niches.

目錄
論文提要 ……………………………………………………………………… Ⅱ
中文摘要 ……………………………………………………………………… Ⅲ
Abstract ……………………………………………………………………… Ⅳ
致謝辭 …………………………………………………………………… Ⅵ
目錄 ……………………………………………………………………… Ⅶ
表目錄 ……………………………………………………………………… Ⅸ
圖目錄 ……………………………………………………………………… Ⅹ

第一章 緒論 ……………………………………………………………… 1
第一節 研究動機 ……………………………………………………… 1
第二節 研究目的 ……………………………………………………… 2
第三節 研究流程 ………………………………………………………… 3
第四節 研究範圍 ……………………………………………………… 4
第二章 相關理論與文獻探討 …………………………………………… 5
第一節 捷運與經濟活動之相關研………………………………………… 5
第二節 捷運出口消費者需求之相關研究………………………………… 6
第三節 關房地產之行銷策略…………………………………… 7
第三章 高雄房地產行銷分析 ………………………………………… 18
第一節 高雄房地產市場概況 ………………………………………… 18
第二節 人口特性與住宅供需 ………………………………………… 19
第三節 房屋銷售常見廣告手法 …………………………………… 23
第四節 資料分析……………………………………………………… 29
第四章 捷運出口房地產行銷策略之研究 …………………………… 38
第一節 高雄捷運－R13凹子底站 …………………………………… 38
第二節 捷運出口周邊住宅行銷策略 …………………………………… 43
第五章 結論與建議 ……………………………………………………… 47
第一節 研究結論 ………………………………………………………… 47
第二節 研究建議 ………………………………………………………… 48
參考文獻 ……………………………………………………………………… 49
附錄一 高雄市1991年~2006年各行政區人口；戶數統計圖表 …………… 53
表目錄
表2-1 捷運旅客轉運距離………………………………………………………… 7
表2-2 不同年齡世代的購屋處方………………………………………… 15
表2-3 台北主要捷運站周遭房價漲幅表……………………………… 16
表3-1 高雄市1991年至2006年人口統計表………………………………… 20
表3-2 高雄市1991年至2006年戶數登記統計表…………………………… 21
表3-3 高雄市2001年至2006年人口統計表………………………………… 22
表3-4 高雄市2001年至2006年戶數登記統計表…………………………… 23
表3-5 2006年度高雄市推案量表……………………………………………… 29
表3-6 2006年第4季高雄縣市購屋目的表…………………………………… 30
表3-7 2006年第4季高雄縣市購屋族群……………………………………… 31
表3-8 2006年第4季高雄縣市購屋市場類型表…………………………… 32
表3-9 2006年第4季高雄縣市購屋面積表………………………………… 33
表3-10 2006年第4季高雄縣市購屋總價表………………………………… 34
表3-11 2006年第4季台北市與高雄縣市購屋步行五分鐘範圍內公共設施表… 35
表3-12 2006年第4季台北市與高雄縣市購屋主要決定因素…………… 36
表4 -1 R13凹子底站介紹…………………………………………………… 40
圖目錄
圖1-1 研究流程圖 …………………………………………………………… 3
圖2-1 市場區隔化-目標市場 ………………………………………………… 5
圖3-1 高雄市1997年至2005年申請建築執照統計表…………………… 18
圖3-2 高雄市1997年至2005年申請使用執照統計表 …………………… 18
圖3-3 常見之報紙稿 ……………………………………………………… 24
圖3-4 戶外大型招標……………………………………………………… 25
圖3-5 空地搭架之大型招標…………………………………………… 25
圖3-6 道路旁招牌指引………………………………………………… 25
圖3-7 小貨車製造宣傳看板…………………………………………… 26
圖3-8 網站之實景照片 ………………………………………………… 27
圖3-9 樣品屋接待中心 ……………………………………………… 28
圖3-10 全國第一張社區團體借書證 ………………………………………… 28
圖3-11 2006年第4季高雄縣市購屋目的 …………………………………… 30
圖3-12 2006年第4季高雄縣市購屋族群 …………………………………… 31
圖3-13 2006年第4季高雄縣市購屋市場類型……………………………… 32
圖3-14 2006年第4季高雄縣市購屋面積 …………………………………… 33
圖3-15 2006年第4季高雄縣市購屋總價 ………………………………… 35
圖3-16 2006年第4季高雄縣市購屋步行五分鐘範圍內公共設施………… 36
圖3-17 2006年第4季台北市與高雄縣市購屋主要決定因素……………… 37
圖4-1 高雄捷運示意圖圖 ………………………………………………… 39
圖4-2 為R13凹子底站，出入口A之設計構想 ………………………… 41
圖4-3 高雄捷運R13站示意圖………………………………………………… 41
圖4-4 為R13凹子底站，出入口A之設計構想全區透視示意圖…………… 42
圖4-5 為R13凹子底站興建前之現場照片…………………………………… 42
圖4-6 房地產行銷圖 ……………………………………………………… 43
圖4-7 創意報紙稿 …………………………………………………………… 46
圖4-8 明星代言產品 ……………………………………………………… 46

一、書籍、期刊
1. 洪得洋等，1999，台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究，住宅學報，第八期，p47-67頁。
2. 姜堯民，2001，開放大陸資金投資房地產，2001 台灣地區房地產產業年鑑，p96-106頁。
3. 高登（Kim Gordon）， 2005（9月），EMBA雜誌，229期 p83頁。
4. 常崎德，2005，九十三年捷運年刊，台北：台北市政府捷運工程局。
5. 常崎德，2005，中華民國九十四年捷運年刊，台北：台北市政府捷運工程局。
6. 黃俊英，2005，EMBA上課講義，國立中山大學。
7. 黃俊英，2005，行銷學的世界第三版，天下出版社。
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9. 陳思翰，2007（2月），捷運聯合開發對當地房地產市場之影響，台北市政府捷運工程局-捷運技術，36期p171~178 頁。
10. 張桂林，1979，捷運系統路網與台北市計畫配合之研究，台北市政府工務局都市計畫處。
11. 張金鶚，2007（2月），台灣住宅需求動向季報（2006年第4季），財團法人國土規劃及不動產資訊中心，(第四卷第四期)。
12. 馮正民等，1994，捷運系統對車站地區房價之影響，都市與計劃，第二十一卷，第一期，p25-45頁。
13. 楊必立等，1994，行銷學，華泰文化事業股份有限公司。

二、文獻資料
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34. 蔡岳霖，2001，捷運系統營運前後車站周邊地區商業發展之變化，國立交通大學，交通運輸研究所碩士論文。
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38. 謝高生，2005，房地產廣告代言人選用模式之研究，世新大學，傳播管理學系碩士學位論文。
39. 鍾婧，2004，以大眾運輸導向都市發展理念進行捷運系統邊緣節點住宅社區之都市設計研究 -- 以高雄捷運R3站為例，國立成功大學，都市計劃學系碩士論文。
40. 蕭舜文，1993，建設公司行銷決策之研究-以台中市為例，東海大學 企業管理研究所碩士論文。

三、網站
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42. 高雄市捷運工程局，2007，（http://mtbu.kcg.gov.tw/）。
43. 高雄捷運公司，2007，（http://www.krtco.com.tw/）。
44. 高雄市政府主計處，2007，（http://www.kcg.gov.tw/）。