摘 要
房地產市場原本是台灣地區最熱門的投資標的之一，但曾幾何時，近年來台灣的房地產景氣有雪上加霜的趨勢，根據行政院主計處於2000年所做的調查指出，現在台灣地區空屋戶數估計已超過123萬戶，以致許多建商擁有大量餘屋脫手不易，因此其財務狀況為此一問題所拖累，連帶使得金融機構的資產品質惡化，逾放比從1995年12月的3﹪，上升至2002年3月的8.78﹪，所以金融機構也發生了經營問題。另外因為房地產市場的不景氣，造成2000年土地增值稅的稅收，相較於1993年最高峰時期減少了50﹪，可是土地增值稅稅收又為地方財政收入的主要來源，因此造成地方財政收支的不平衡。
而房地產市場的本質上具有動態性、因果性及回饋性等特性，即具備了動態性複雜的特性，正好符合系統動力學所能解決之問題，因此本研究即利用系統動力學來做為建立解決房地產市場所產生問題的方法。
政府的政策為影響房地產市場景氣變動的重要因素，因此在這房地產市場景氣低迷的情況下，政府應該提出解決辦法，健全房地產市場。本研究分析結果呼應了其他學者的論點-現今的土地增值稅稅率太高，已造成嚴重的房地產交易停滯現象，以致於房地產資源分配產生嚴重的扭曲現象，所以本研究認為2001年8月經濟發展委員會所做出的「土地增值稅減半徵收2年」之決議可以說是健全房地產市場的第一步，但本研究分析結果發現土地增值稅減半徵收2年，其效用只是短期的，無法解決實質性結構的問題，因此本研究認為不僅應將土地增值稅減半徵收2年改為永久減半土地增值稅，還應將土地稅稅制改為「降低土地增值稅、調高地價稅」的策略，將實質地價稅稅率提高至10‰，其辦法除了提高現有之名目地價稅稅率外，另外就是在現有稅制下將公告地價提高至接近市價的水準，並將所有土地（不分用途）都納入應繳地價稅的範圍內，若此則不僅可以促進房地產交易市場的活絡，以地價稅作為主要徵收土地自然增值的手段，也可使地方政府擁有穩定的財政收入。

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目 錄
1.緒論 1
1.1.研究動機與背景 1
1.2.研究目的 3
1.3.研究方法 3
1.4研究流程與架構 4
2.文獻回顧 7
2.1台灣地區土地稅之發展現況 7
2.1.1土地稅之起源 7
2.1.2台灣地區土地增值稅及地價稅之發展現況 7
2.2房地產市場的活動 16
2.2.1房地產的定義 16
2.2.2房地產的特性 16
2.2.3房地產市場的結構 18
2.3影響房地產景氣因素之探討 20
2.3.1房地產因素 20
2.3.2經濟因素 21
2.3.3社會因素 23
2.3.4政治因素 25
2.3.5政策因素 26
2.4土地稅制與房地產交易之基本關係 27
2.4.1土地增值稅與土地交易之關係 27
2.4.2地價稅與土地交易之關係 28
2.4.3土地稅改革之建議 29
2.5系統動力學 32
2.5.1系統動力學模型建立之基本元件 32
2.5.2系統動力學之特性 38
2.5.3系統動力學模型建立之基本步驟 39
2.5.4系統動力學之發展與應用 41
2.5.5系統動力學之應用與發展 42
3.台灣地區土地增值稅及地價稅規劃模型之建立及因果回饋圖 45
3.1系統邊界 45
3.2模式架構 46
3.3模式之因果回饋圖 47
3.3.1人口經濟部門子系統因果回饋圖 47
3.3.2房屋需求部門子系統因果回饋圖 48
3.3.3房屋供給部門子系統因果回饋圖 49
3.3.4土地部門子系統因果回饋圖 50
3.3.5土地價格部門子系統因果回饋圖 51
3.3.6房屋價格部門子系統因果回饋圖 52
3.3.7土地稅部門子系統因果回饋圖 52
3.3.8整體模式之因果回饋環 54
4.台灣地區土地增值稅及地價稅政策規劃模型 57
4.1人口經濟部門系統動力學模型 57
4.2房屋需求部門系統動力學模型 60
4.3房屋供給部門系統動力學模型 62
4.4土地部門系統動力學模型 65
4.5土地價格部門系統動力學模型 67
4.6房屋價格部門系統動力學模型 69
4.7土地稅部門系統動力學模型 71
5.模式測試與情境分析 75
5.1模式效度測試 75
5.2基本模擬分析 83
5.3單一情境模擬 84
5.3.1土地增值稅政策模擬 84
5.3.2地價稅政策模擬 86
5.4綜合情境模擬 89
6.結論與建議 93
6.1結論 93
6.2政策建議 95
6.3後續研究之建議 96
7.參考文獻 97

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